Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Такие данные приводит Росстат, рассказывая параллельно об общем снижении ввода жилья в стране. Изменяется ли качественно сам продукт московских строителей?
Больше метров – выше конкуренция
Прирост квадратных метров на столичной стройке не стал сюрпризом. Аналитики давно приметили устойчивый рост новинок рынка новостроек: все последние годы застройщики выводят всё больше и больше жилых комплексов в продажу. Такое положение дел не может не привести и к росту ввода жилья в городе. Всё-таки, в Москве практически все объекты, поступившие в продажу, успешно достраиваются. Лишь единичные стройки оказываются проблемными.
Активность застройщиков на рынке радует покупателей – ассортимент растёт. А вот сами застройщики хмурят брови, вместе с расширением ассортимента возрастает и конкуренция. Десятые годы в Москве стали ареной битвы различных подходов девелопмента. Кто-то делает ставку на комплексный продукт, кто-то продвигает жилую среду своего ЖК, кто-то наоборот упирается в совершенство планировок квартир, жертвую инфраструктурой и красотами архитектуры.
На состоявшейся недавно выставке «РосБилд» в рамках практического семинара «Жилой комплекс. Формирование конкурентного продукта в современных условиях» (организатор - Экспертный совет по инновациям в недвижимости и стратегическому развитию РГУД) девелоперы делились своими наработками. Даже в самом названии было выделено – «конкурентный продукт», и это очень характерный штрих.
Оставим за скобками жилую среду современных ЖК и формирование их территории. Зададимся вопросом – что поменялось в кирпичике отрасли, в самой квартире за последние годы?
Шесть пунктов нового продукта
Мария Сидорова (Life Project Development) выделила следующие ключевые характеристики современного продукта девелопмента:
- панорамное остекление
- высота потолка
- обеспеченность санузлами
- подсобные помещения квартиры
- принцип «1 комната на человека»
- разумные площади самих квартир.
Особой строкой были отмечены отделка и меблирование квартир. Однако это настолько обширная тема, что ей стоит посвятить отдельное исследование.
Действительно, приведённые пункты коренным образом отличают современную квартиру от квартиры времён советского домостроения и эпохи становления жилищного девелопмента (вторая половина 90-ых – нулевые годы нашего столетия).
Панорамное остекление квартир стало изюминкой современных ЖК. К примеру, Алёна Дерябина (генеральный директор АО «Дон-Строй Инвест») на презентации нового городского района в Раменках отметила высокую ценность солнечного света в наших широтах. «Донстрой» в принципе уделяет повышенное внимание панорамному остеклению в своих жилых комплексах, а в своём новом проекте (кварталы «Событие» и «Огни» в Раменках) он представил финское безреечное (!) остекление лоджий и балконов. Понятно, что это выигрыш всего 2-3% света в квартиру, но тут важен сам принцип.
Высота потолка также стала визитной карточкой нынешнего домостроения. Если 5-10 лет назад для комфорт-класса было нормой 2,7-2,8 метра в чистоте, то ныне тот же комфорт-класс устанавливает смело потолок в 3 метра и выше. В более высоких классах мы видим потолки в 3,2-3,7 метров, однако справедливости ради отметим, что это, по сути, физический предел роста. Потолки в 4 метра и выше характерны лишь для двухуровневых квартир и пентхаусов.
Следующий пункт – санузлы в квартире. Гостевым санузлом давно уже не удивить покупателя. А вот приватный санузел при спальне (обычно с ванной или душем) – это отличительная черта последнего времени. Впрочем, такое удобство характерно для бизнес-класса и выше. Наиболее массовый в Москве комфорт-класс за пределы гостевого санузла пока не выходит.
Подсобные помещения в квартире: здесь отметим два тренда. Первый – вынос подсобных помещений за пределы самой квартиры. Фишка последних лет в жилых комплексах – отдельно продаваемая кладовка в подвале дома или на нижнем уровне. Что интересно, цена квадратного метра такой кладовки не сильно отличается от цены квадратного метра квартир!
Альтернативный подход – формирование гардеробных и кладовок за счет проработки планировок самих квартир. Понятно, что эти тёмные помещения выгрызаются из жилой площади, которая стоит ощутимых денег для покупателя. Тем не менее, застройщики и проектировщики изыскивают баланс, стараясь обеспечить квартиры местами хранения вещей. Заметим, что в современной концепции квартиры лоджия и балкон перестают быть местами для свалки старья, велосипедов и покрышек. Остеклённые и теплозащищенные, они являются частью жилого пространства квартиры.
Принцип «1 комната на человека» является неоднозначной характеристикой. Он входит в противоречие с развитием подхода европланировок в нашем домостроении. Европланировки подразумевают формирование общих жилых пространств. Застройщики до сих пор не определились – в каких долях стоит планировать евроквартиры и их визави, то есть обычные квартиры с замкнутой кухней и спальнями.
Наконец, разумные площади квартир. Это, пожалуй, современное требование экономики жилья. Застройщики столкнулись здесь со Сциллой и Харибдой. Маленькие квартиры – это маленький бюджет и рост покупательской аудитории. Но, в тоже время, это неполноценные квартиры, где невозможно реализовать вышеприведенные пункты, те самые кладовки, гардеробные и дополнительные санузлы. В больших квартирах возникает проблема большого бюджета покупки. Действительно застройщики сейчас решают вопрос оптимума, разумности общей площади квартиры. И в каждом конкретном случае решение оказывается практически уникальным.
Вот примерный перечень того, на что должен обращать внимание покупатель, выходя на нынешний рынок новостроек столицы. Предложение огромно, выбор есть на любой вкус.
Комментировать