Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Большое предложение - большое число сделок
Итак, налицо существенный рост предложения новых квартир в столице, а эксперты «Бест новострой» на проведённой недавно презентации своего продукта «BNMAP» указали, что объём экспонируемых квартир в новостройках Старой и Новой Москвы превышает 2 миллиона 900 тысяч кв.метров.
Налицо и существенное снижение планки цен: доминантное предложение, к примеру, в пределах МКАД – это 110-170 тысяч. рублей за кв.метр (пару лет назад планка была на 50 тыс.р./кв.м. выше).
Налицо и ощутимая поддержка со стороны ипотечных банков, а также государства (недавно опубликованы намерение правительства продлить субсидируемую ипотеку).
Наконец, не забудем, что уровень скидок в иных случаях уже достиг -20%!
Всё это определяет высокие показатели по сделкам долевого участия, 2 тысячи 135 штук – именно столько ДДУ насчитал Росреестр в прошедшем феврале. Вообще, превышение порога в две тысячи – это свидетельство «большого сезона». Таких успехов рынок новостроек обычно добивается только в декабре или марте-апреле.
Стоит также держать в уме, что значительное число покупок новостроек не попадает в строку «ДДУ». Речь, к примеру, идёт о приобретении квартир через схему ЖСК. Так, один из лидеров рынка – компания «ПИК» активно использует эту схему, а «ПИКу» принадлежит около 6% рынка (расчет отдела маркетинга «ИСК «ФОРТ» по 2012-2015 гг.)
«Вторичка» отступает
Высокая активность на первичном рынке, к сожалению, компенсируется продолжающимся спадом на рынке вторичного жилья. Росреестр сообщил всего о 8824 переходах прав за месяц – это примерно уровень летнего сезона прошлого года. Более того, 2048 ипотечных сделок в силу закона говорят нам о том, что ипотека остаётся главным оружием вторичного рынка, а сделки с полной оплатой «живыми» деньгами теряют свою долю.
Действительно, продать свою квартиру на падающем рынке без поддержки ипотечных денег довольно трудно. Умение уловить точку цены, при которой совершается сделка, не всем дано. А сильно снижать цену предложения морально очень тяжело.
Впрочем, чуть-чуть средняя цена кв.метра по Москве всё же снизилась – примерно на полпроцента, то есть, в пределах погрешности расчётов. Напомним, что пик рублёвых цен рынок прошёл более года назад, в январе 2015 года. С тех пор ценник съехал вниз уже на 8,5%. Считать – насколько он упал в долларах - мы не будем, столичный рынок квартир давно уже перешёл в рублёвое исчисление.
Стоит также заметить, что после январских каникул практически полностью восстановился объём предложения вторичного рынка. К концу февраля количество записей в риэлторской базе данных WinNER по столичным квартирам и комнатам вновь вышло на цифру в 300 тысяч записей. Однако, по всем признакам, новый пик объёма предложения мы здесь увидим где-то в апреле.
Два колеса, но рынок один
Развитие кризиса на рынке недвижимости пока идёт в очерчиваемых рамках. Вторичный рынок, в основном, жертвует сделками, но не деньгами. У большинства продавцов квартира, так или иначе, это основной капитал, и они готовы ждать, но не снижаться. Заметим, что упоминавшееся падение ценника на 8,5% за год – это, скорее, отыгрыш избыточного роста цен в 2014 году.
Первичный рынок, наоборот, готов снизиться, но сохранить уровень сделок. Это специфика крупного бизнеса, которым и является жилищный девелопмент. Застройщик часто выходит с ценами, которые даже не гарантируют ему возврат инвестиций. Он рассчитывает, что, разогнав стройку, он в конечном итоге выйдет на положительную экономику проекта.
В такой модели, конечно, присутствует свой риск – при затяжном кризисе проект оборачивается долгостроем. Однако долго сидеть без сделок, но с высокими ценами застройщик себе позволить не может, так как ему начисляются крупные налоги, нужно содержать сотрудников и т.д.
Это полная противоположность вторичному рынку, где владелец квартиры может её держать на экспозиции годами – имущественные налоги для физлиц пока ничтожные, да и кормить сотрудников ему не надо.
Как уже говорилось, ипотека остаётся важнейшим звеном современного рынка. Она обеспечивает до 80% продаж в иных новостройках, она запускает цепочки сделок на «вторичке». Ей уделяет первоочередное внимание и государство, да и любой застройщик первым делом спешит аккредитовать свою стройку в банках.
Одним словом, сейчас типичный рынок покупателя. Для него и обширное предложение, и скидки, и субсидии на ипотеку. Тем сейчас рынок и живёт...
Комментировать