Тем не менее, по оценкам аналитиков, наступивший год не несет рынку московских новостроек сколь-нибудь значительных потрясений. Скорее всего продолжатся те тенденции, которые уже обозначились в прошлом году. Можно выделить несколько основных трендов.
Во-первых, продолжится активная поддержка государством строительной отрасли — еще со времен пандемии стало понятно, что без этого она с текущими трудностями не справляется. В частности, спрос будет стимулироваться разнообразными ипотечными программами.
Так, не произошло прогнозируемого многими экспертами «сворачивания» льготной ипотеки на новостройки — она продлена до середины 2024 года, хотя и с повышением ставки по кредиту с 7% до 8% годовых. Расширяется семейная ипотека — спрос на нее, несомненно, будет стабильно высок, тем более, что по новым условиям, кредит под 6% годовых могут получить семьи с двумя не только малолетними детьми, но и подростками до 18 лет.
Крупные банки, такие как ВТБ, обновляют условия для IT-ипотеки, увеличивая размер возможного кредита и диапазон возраста заемщика — по новым условиям он составляет от 18 до 50 лет. Продолжается программа «дальневосточной» ипотеки, разработаны льготные кредиты под 2% годовых для жителей новых территорий.
В правительстве идет обсуждение возможных ипотечных программ для молодежи, работников бюджетных организаций, ученых. Вполне вероятна модернизация ипотеки для военнослужащих с более простым механизмом её получения и снижением процентной ставки. Словом, правительство делает все, чтобы стимулировать спрос и не допустить кризиса на рынке недвижимости.
Во-вторых, в наступившем году ожидается окончание периода постоянного и быстрого роста цен на новостройки — он длится с 2018 года. Причинами к этому называют как снижение доходов на фоне экономической нестабильности, так и возрастающую активность девелоперов. Всего в Москве за прошлый год было выведено на рынок 87 проектов (в 2021 году — 74 новых жилых комплекса) с общим объемом предложения порядка 69000 квартир и апартаментов — это наибольший показатель за последние четыре года.
Учитывая весьма острую конкуренцию среди застройщиков за интерес потенциального покупателя, можно предположить, что продолжится и тенденция на разработку многочисленных дисконтных программ. Без «нулевой ипотеки» особое внимание будет уделяться скидкам, предложениям длительной рассрочки — беспроцентной или с небольшой процентной ставкой, кешбеку. В тоже время, не стоит ожидать прямого резкого падения цен — издержки строителей меньше не становятся. Но и повышение, скорее всего будет плавным и не столь значительным, как в предыдущие годы.
В третьих, продолжится тренд на сокращение площади квартир. Это также связано и с падением доходов, и с ростом цен на недвижимость, и с повышением рыночной ипотечной ставки — в данный момент она составляет 11% годовых. Так, за прошлый год средняя площадь квартиры в Москве уменьшилась на 4 кв. метра — с 58,3 до 54,3 кв.м. Средняя же площадь по РФ составляет порядка 50 кв. метров.
Помимо прямого сокращения площади строящихся квартир всех типов, у застройщиков есть варианты «игры» с планировочными решениями. Так, в линейке однокомнатных квартир значительный объем могут занимать студии, в двух- и трехкомнатных часть будет представлена «европланировками» с объединенной кухней-гостиной.
Наконец, вероятнее всего, продолжит набирать популярность строительство «небоскребов» - таковыми считаются здания выше 100 метров. Только за прошлый год предложение в таких домах выросло на 18%. Если пять лет назад подобные высотки были представлены в 41 жилом комплексе, то в декабре 2022 года «небоскребы» были заявлены в 54 проектах — в сегментах бизнес-, премиум- элит-класса. Тенденция эта вполне оправдана — при повышении этажности не страдает площадь квартир, видовые лоты пользуются стабильно высоким спросом, а несколько нижних этажей отводятся под коммерческие, общественные помещения и объекты инфраструктуры без ущерба для жилого фонда.
В целом, большинство аналитиков, прогнозируя спокойный для столичной «первички» и для рынка недвижимости в целом год, не исключают появления внешних факторов, которые могут сыграть роль «черных лебедей». Причем, с большой долей вероятности они не будут напрямую связаны со строительной отраслью. То есть риски скорее исходят из области политики или макроэкономики.
Комментировать