Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Застройщики стараются найти такие подходы к сердцу потребителя, которые бы позволили максимально охватить весь платёжеспособный спрос. Причём, буквально на годы вперёд.
Итак, что же начало теснить ипотеку на рынке?
Рассрочки бывают очень длинными
Обычной рассрочкой придирчивого покупателя новостроек не удивишь. Это уже давно сложившаяся практика - предоставлять рассрочку до момента введения в строй объекта. Причём, такая рассрочка может быть беспроцентной или с довольно щадящим процентом – в редчайших случаях она достигает значения ключевой ставки Центробанка.
Однако в последние год-два застройщики начали предлагать новый сервис - длительную рассрочку на 3-5 лет, которая заведомо превышает срок строительства объекта. По сути, это такая «ипотека от застройщика», потому как в обычных случаях средний срок полной выплаты ипотечного кредита на новостройку составляет около 7 лет (хотя, конечно, ипо-кредиты даются на гораздо больший срок).
С точки зрения покупателя длительная рассрочка и ипотека, выданная на 10 лет – примерно одно и тоже. Он платит ощутимый первоначальный взнос, примерно 20-50% от стоимости ещё не построенной квартиры, а затем ежемесячно вносит банку или на счет застройщика (а он тоже банковский, кстати) фиксированный платёж.
В своём последнем пресс-релизе компания «Донстрой», к примеру, указывает, что она готова предоставить рассрочку до 5 лет при начальном платеже не менее 1,7 млн. рублей. Стоит отметить, что в отдельных случаях застройщик может потребовать первоначальный до 70% от полной цены квартиры.
В чём плюсы такой схемы для покупателей?
Во-первых, существенно снижается так называемая переплата за квартиру. То есть, то количество денег, которое в итоге человек отдаёт финансовому агенту сверх стоимости квартиры.
Во-вторых, исчезает довольно агрессивный посредник – банк со своим коллекторским отделом, комиссиями и процентами. Конечно, застройщик тоже может воздействовать на злостного неплательщика рассрочки разными мерами – не выдавать ключи от квартиры, к примеру, пока не будет восстановлен график платежей.
Однако застройщик сам по себе - более лояльная организация для покупателя, чем банк, так как он идёт буквально в одной упряжке с дольщиком. В частности, видя, что последний не справляется с ежемесячными выплатами, он может предложить более дешёвую квартиру или даже осуществить сделку по переуступке.
Лизинг – услуга от банков
Другая новая форма рассрочки – это лизинг. Так условно называется рассрочка на квартиру застройщика, которую предоставляет за счет своего кредита банк.
Важный нюанс: здесь не заключается ипотечный договор, нет требований подтверждения дохода, нет обычных для ипотеки комиссий банка и страховок. Однако банк ограничивает длительность лизинга 2-3 годами и, обычно, требует довольно высокий размер первоначального взноса.
Логика банка и застройщика проста: клиенту дают возможность добрать недостающую сумму денег в течение считанных лет. Это может быть реализация его старой квартиры на вторичном рынке (по нынешним временам экспозиция может легко превысить год), либо годовые бонусы/премии работнику за 1-2 года. В итоге, банк зарабатывает обычные проценты с кредита, а застройщик продаёт дополнительную единицу своего товара. Всем хорошо, словом.
А есть ещё и субсидия на ипотеку от застройщика. Эта форма тоже появилась относительно недавно. Никакой связи с государственным субсидированием ипотечной ставки здесь нет. Клиент берёт обычную ипотеку с рыночным размером процента, но застройщик обязуется несколько лет субсидировать её, снижая действительный процент ипотеки, то есть, уменьшая ежемесячный платёж.
Для покупателя это, по сути, особая формула выплаты тела кредита и процентов, в которой он попросту платит меньше в первые годы. Это важно, например, для тех, кто только начинает рабочую карьеру.
Эксперты видят скидки и уступки
На состоявшихся на прошлой неделе «1-ых ипотечных дискуссиях» от Клуба Главных Редакторов представители застройщиков и банков дотошно обсудили все эти новации. Они отметили, что, во-многом, новые формы кредитования покупки новостройки - это особый способ скидки на квартиру.
Точнее, покупатель может напрямую просить застройщика на скидку при 100% оплате, а может подыскать себе рассрочку, лизинг или субсидирование. К примеру, в последнем случае деньги, которые через субсидию застройщик передаёт банку, они могут быть просто оформлены в виде скидки для клиента.
Однако, как не раз замечали эксперты на мероприятии, суть нововведений в другом – в появляющейся гибкости.
Потенциальному покупателю предоставляется выбор наиболее оптимального режима сделки. Если он готов взять длительную ипотеку с минимальным размером первоначального платежа, то ему надо искать субсидирование.
Если у него первоначальных денег больше, но он хочет облегчить себе ежемесячные платежи, то покупателю надо смотреть длительные рассрочки.
Наконец, если он готов внести большую часть цены квартиры, а затем буквально в течение 1-3 лет «добить» остаток, то это случай лизинга или рассрочки до момента Госкомиссии.
Одним словом, кризис на рынке недвижимости всё-таки заставил и банки, и застройщиков пойти навстречу покупателю. Новые формы финансовой помощи при сделке – красноречивый пример.
Комментировать