Объекты культурного наследия: выгода или проблема для инвестора?

Все эти вопросы обсуждались на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» «Инвестиции в историю: пятиэтажка, которую никогда не снесут».

Что есть в резерве?

Сейчас в Москве имеется 5,5 тыс. объектов культурного наследия, включенных в единый реестр. Вскоре его могут пополнить еще около 2 тыс. выявленных объектов.

По словам первого заместителя руководителя Департамента культурного наследия города Москвы Сергея Мирзояна, по итогам инвентаризации 4 тыс. объектов культурного наследия, было выявлено 250 объектов, состояние которых оценивается как неудовлетворительное. Это как объекты, находящиеся в собственности Москвы и в федеральной собственности, так и принадлежащие частным лицам — распределение практически равномерное.

Руководитель распорядительной дирекции Министерства культуры РФ Вадим Соловьев говорит, что бюджет не может выдержать нагрузки по сохранению всех памятников, а потому нужно активно привлекать инвесторов.

Понятно, что основная цель — получение доходов в федеральный бюджет, и вовлечение объектов в хозяйственную деятельность, А что имеют сами арендаторы и покупатели?

Аренда: долгосрочность и льготы

Как рассказывает заместитель руководителя Росимущества Роман Богданов, запущенная в 2013 году программа «Рубль за кв. м» вполне успешно действует и по сей день. Напомним, что в рамках программы арендатор должен отреставрировать здание, на что выделяется не более 7 лет, после чего исторический памятник сдается на 49 лет по ставке один рубль за квадратный метр.

«Условиями для того, чтобы выйти на программу, — говорит Роман Богданов. — Должна быть доказанная возможность осуществление реконструкцию и наличие банковских гарантий».

Практическое воплощение

За время действия программы были осуществлены работы на 9 объектах культурного наследия. И цифры тут интересные. Речь, например, о жилом доме II половины XIX века в Печатниковом переулке, известном как «Дом с кариатидами», выставленном на торги в 2012 году. Первоначальная стоимость на аукционе была превышена в 9,1 раза, а реставрационные работы были завершены частным инвестором всего за год! Объем инвестиций составил 56 млн. руб., при том, что сам объект стоил 10 млн. руб.

В 2013 году на торги была выставлена «Большая Померанцевая оранжерея», она же бывшая казарма на Госпитальной площади. Итоговая цена на аукционе превысила стартовую в 11 раз. Объект был куплен за 63 млн. руб., а вот инвестировать в него пришлось 150 млн. руб., при том, что реставрация была проведена тоже всего за год.

Были и сравнительно недорогие объекты. Так, северный флигель Городской усадьбы Лепехиных на Андроньевской площади был продан в 2014 году всего за 5,4 млн. (с превышением цены в 1,5 раза).

За 16 млн. был выставлен на торги «Жилой дом Э.А. фон Берренса» в Гусятниковом переулке, находившийся отнюдь не в «руинизированном» состояние (в процессе торгов цена не выросла).

Сейчас ведутся работы еще по 11 объектам, реализованным на более поздних торгах. Это флигель городской усадьбы купца М.Н. Гусева на Большой Полянке, относящийся к первой половине XIX века, доходный дом середины XIX века — часть комплекса доходных домов, спроектированных архитектором Розенкампфом в Настасьинском переулке, главный дом усадьбы Матвеевых в Волховском переулке, чугунный павильон трамвайной остановки (первая четверть XX века) в Красностуденческом проезде, жилой дом Наумовых-Волконских (вторая половина XIX века) на Пречистенке, садовый павильон на Сивцевом Вражке и т.д.

Тем не менее, речь идет только об аренде, хоть и долгосрочной. Ну, а вдруг условия программы когда-нибудь изменятся? Отсутствие возможности получить объект в собственность отпугивает ряд потенциальных инвесторов.

Надежнее владеть?

«В 90-годы у нас уже был опыт спасения памятника культуры — Гостиного двора, — рассказывает Вадим Соловьев. — В 97-98 годах мы распродали большое количество площадей, получили за это деньги. Программа аренды хороша для тех объектов культуры, которые находятся в более-менее удовлетворительном состоянии.

А вот насчет руин — сложно. Застройщики и инвесторы справедливо думают: почему я должен вкладывать деньги в то, что никогда не станет моей собственностью? Без приватизации мы ничего не спасем.

Считаю, что нужно выявить то, что нужно спасать срочно и составить список того, что не подлежит приватизации ни на каких условиях».

В 2013 году на торгах Российского аукционного дома за 157 млн. руб. был продан четырехэтажный особняк XIX века на Школьной улице, входящий в исторический ансамбль Рогожской ямской слободы, Аукцион провели по поручению Минкульта России. Здание было отреставрировано в соответствии с обязательствами, наложенными министерством культуры. Проект оказался успешным — сейчас в нем размещается отель.

В том же году на торгах РАД был продан павильон «Шестигранник» вместе с соседним двухэтажным зданием. Общая стоимость двух лотов составила 433,4 млн. руб. После этого здания реконструировали выставочную площадку «Гаража».

На настоящий момент в программе приватизации находится более сотни объектов, в ближайшем будущем должно появиться еще около 30. При этом это преимущественно объекты, состояния которых оценивается как неудовлетворительное.

Сама же программа приватизации объектов культурного наследия пока стопорится. Проблема — в противоречиях с Земельным Кодексом.

«Участок, согласно Земельному кодексу, может предоставляться только через аукционы — отчуждение в порядке приватизации объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности или в собственности субъекта, или муниципальной собственности, возможно только с одновременным отчуждением земельного участка, — поясняет Роман Богданов. — А отчуждение объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, производится на условиях конкурса. Сейчас мы совместно решаем эту проблему с Минэкономразвития.

Как только мы выработаем механизм, Министерство культуры сможет разрабатывать технические задания на восстановление объекта и эскизные проекты, которые дадут представление потенциальному покупателю, какой уровень вложения требуется для реставрации. И хотя на восстановление по нынешним нормам требуется 7 лет, на мой взгляд, сроки должны индивидуально прорабатываться в отношении каждого объекта. Параллельно мы совместно прорабатываем альтернативные пути с Министерством Культуры, по реализации объектов подведомственному этому учреждения. Условия примерно те же».

А что инвесторы?

Пока они относятся к программе несколько скептически.

«Сама программа очень сырая, и мы не нашли себя в ней, хотя и присматривались к ряду объектов, — рассказывает председатель совета директоров, компании «НДВ Групп» Александр Хрусталев. — Представление о реконструкции в нашей стране несколько размыто — зачастую устанавливаются всякие «керамомарацци» и стеклопакеты и готово. По нашим подсчетам, полноценное восстановление одного из особняков обошлось бы в 10 раз дороже нового строительства».

«Если речь о замене конструкций, то это обойдется раза в 2 больше, чем новое строительство, — поддерживает бизнесмена чиновник. Вадим Соловьев. — А если речь о каких-то интерьерных работах - то в 6-10 раз. На мой взгляд, если речь идет о вложениях 1000 долларов/кв. м — это может быть еще как-то обосновано. Остальное — сомнительно».

Дорогие вишенки на торте

Сейчас, в рамках программы приватизации к продаже готовится лакомый кусочек земли в Москве. Продавцом является Правительство Москвы, которому эта территория перешла от Министерства обороны.

Столичный генплан уже разработал техническое задание для участка площадью 11 Га на пересечении Москворецкой набережной и Китайгородского проезда. Ранее эта территория принадлежала Академии РВСН имени Петра Великого.

Общая площадь пяти зданий, относящихся к объектам культурного наследия — 128 тыс. кв. м. Проект функционального зонирования предполагает отведение 30% площадей под апартаменты, 18% — под гостиницу, еще 18% под ритейл, 17% — под сервисные апартаменты, 7% — под подземную парковку., остальное — под рекреационные зоны.

Как сообщает начальник управления Генплана Москомархитектуры Максим Кандыбайло, планируется увеличить площадь проекта за счет засыпанных пока подвалов и чердачного пространства. Конкурс будет объявлен, скорее всего, уже в нынешнем году. Причем, речь именно о реконструкции прежних зданий, а не о новом строительстве.

Ну, и на «десерт» сейчас аукционный дом выставляет ту самую пятиэтажку, которую «никогда не снесут» в козырнейшем месте —Столешникове переулке — улице, которая в прошлом году была признана самой дорогой в аспекте аренды, улицей РФ. Столешников занимает 19-е место в мировом рейтинге самых дорогих улиц, и предложения о продаже помещений здесь возникают крайне редко.

Здание в стиле модерн, было возведено в 1903 году по проекту архитектора Эрихсона. Во внешней отделке фасада использованы камень и бронза. И находится дом вполне в удовлетворительном состоянии.

Как рассказывает генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко, к продаже предлагаются нежилые помещения общей площадью более 2 тыс. кв. м, расположенные со второго по пятый этажи. На первом располагается винный магазин ТД «Егора Леве».

Дом идеально подходит для апартаментов премиум-класса. Начальная цена составляет 512,3 млн. руб., но организаторы ожидают многократного повышения цены в рамках торгов.