Юрий Кочетков: Осенний сезон квартир: результаты удовлетворительны

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

На вторичном рынке холодно

Глядя за окно трудно поверить, что осень кончилась совсем-совсем недавно. Нет, говорим, какая там осень – зима полгода на дворе!

Но осень всё-таки была... Скупая, малозаметная, и не слишком порадовавшая квартировладельцев столицы. А ведь, действительно, это же горячий сезон рынка и великолепный шанс наконец-то избавиться от падающей в цене собственности, да ещё и обременённой приличным по нынешним временам налогом.

Вот, с цены и начнём обзор осенних событий квартирного рынка Москвы.

Консолидированный расчёт средней цены кв.метра предложения квартир вторичного рынка на конец осени нам дал такую цифру - 210 970 рублей за кв.метр. В августе 2016 года этот показатель составлял 211 514 рублей за кв.метр. Вывод простой: ценник кв.метра за осень практически не отклонился от старой отметки, изменение значительно меньше погрешности.

То есть, цены упрямо стоят. К слову сказать, год назад мы наблюдали точно такие же значения (209 – 211 тыс.руб./кв.м.). По сути, целый год наблюдается просто таки удивительная стабильность ценника вторичного рынка. Это, в своём роде, «ценовое дно» - чисто психологически собственники квартир отказываются принципиально снижаться, предпочитая отдать инициативу инфляции. А именно инфляция ныне и осуществляет коррекцию баланса «спрос-предложения».

Почему у квартировладельцев есть основания не двигаться по цене - становится понятно, если мы взглянем на показатели числа сделок. Их любезно предоставляет служба Росреестра – 25795 переходов прав за осень 2016 года. А сколько, скажем, было осенью 2015 года? Да почти столько же – 26065. Таким образом, стабильны не только цены, но и показатели числа сделок в масштабе прошедшего года. Рынок достиг упомянутого баланса и предпочитает остановиться на нём.

Ипотека удерживает ситуацию, новостройки рвутся вперед

Небезынтересно взглянуть на статистику ипотеки от Росреестра.

Осень 2015 года – около 6300 ипо-сделок в силу закона. Осень 2016 года – 8120 ипо-сделок в силу закона. Получается, что упомянутый баланс «сделки-цены» в значительной степени оказался поддержан ипотекой. В нынешнем году её больше по той простой причине, что ниже кредитные ставки, чем год назад. Текущие 12% годовых в 2015 году были просто мечтой.

Из того, что соблюдается равенство числа сделок (переходов прав) для сезонов 2015 и 2016 годов, а между ипо-сделками есть различие почти на две тысячи, мы приходим к выводу, что нынешней осенью уменьшилось число сделок с «живыми деньгами». Куда же ушли эти деньги?

Обратимся к статистике ДДУ, то есть к рынку новостроек.

Осень 2015 года – около 4389 договоров ДДУ по Москве. Осень 2016 года – 10234 ДДУ. Разница просто колоссальная. Всего за один год обороты рынка новостроек столицы выросли в 2,3 раза!

Именно сюда, на рынок новостроек, ушла часть покупателей вторичного рынка. Кого-то привлекли неожиданно низкие цены, кто-то клюнул на предложение финишной отделки в новом жилом комплексе. Надо сказать, что за последние несколько лет привлекательность первичного рынка сильно возросла в глазах потребителя. Теперь это достаточно надёжный вариант, зачастую поддерживаемый государственной субсидируемой ипотекой.

В заключение обратим внимание на очередную рекордную цифру от Росреестра: 3844 договора долевого участия за ноябрь. Теперь это верхняя планка, на которую придётся нам ориентироваться. Никогда ранее этот показатель не приближался к 4 тысячам ДДУ/мес., даже в ажиотажном декабре 2014 года.

Высокие продажи показали не только старые объекты первичного рынка, но и новички этой осени - ЖК «Жизнь на Плющихе» от Донстроя, ЖК «Позитив» от Капитал Груп, ЖК «City park» от ГК МОНАРХ, которые показали продажи на уровне 20-30 ДДУ/мес.

Одним словом, отсутствие плохих новостей этой осенью – уже само по себе хорошая новость. Рыночная ситуация остаётся в балансе, и пока ничто не в состоянии существенно подвинуть стрелку весов.