Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Таковы ипотечные приметы нынешней осени. Ставки кредитования при покупке новостроек опустились на беспрецедентно низкий уровень.
Пируэты ипотечной ставки
Буквально несколько лет назад, в эпоху санкций-контрсанкций, мощных бросков курса доллара «к сотне» и пришествия недорогой сланцевой нефти на рынок, никто и предположить не мог, что в самом ближайшем будущем ипотечный ставки перестанут быть двузначными.
Вопрос как раз стоял наоборот – достигнут ли они страшных 20% и как государство переживёт обвал ипотечного рынка. Угроза была реальной. Все прекрасно понимали, что ипотека – единственная подпорка, которая удерживает рынок недвижимости от краха в эпоху политико-экономических потрясений.
Власть поступила, пожалуй, самым прагматичным образом. Была срочно разработана и внедрена программа субсидирования ипотеки. Параллельно был взят долгосрочный курс на сдерживание инфляции. Одним словом, деньги должны быть прочными и доступными. По крайней мере, для потребителей рынка нового жилья.
Всё это помогло избежать краха. Первичный рынок устоял, а вторичному рынку было не привыкать к трудностям. Он благополучно пережил чёрные дни оттока ипотечных денег в сторону новостроек, а ныне постепенно отыгрывает позицию.
Пируэт, который описала ипотечная ставка в 2014-2017 годах, способен поразить воображение опытного инвестора или финансиста. Это для нас, обывателей, процент туда/процент сюда – малозначащая деталь кредитного рынка. А для профессионалов – это миллионы. Ставка прогулялась от 12% годовых к 18% и теперь устремилась вниз в район шести процентов. Обоснован ли экономически этот рубеж и не ждёт ли нас в ближайшее время ипотека западного уровня в 3-4 процента?
Математика процентов
Итак, Центробанк РФ задаёт на 2017 год два ключевых ориентира стоимости денег. Это ключевая ставка в размере 8,5% и цель по инфляции в размере 4%.
Очень грубо говоря, вам готовы дать деньги под 8,5% годовых, понимая, что 4% из них съест инфляция. Прибыль Центробанка составит разницу этих двух цифр – четыре с половиной процента, здесь всё логично. Если вы как финансист берёте такой кредит и хотите его предложить на кредитном рынке, то должны заложить ставку на 2-3% выше, чем ключевая ставка. Это нормальный заработок банка на ипотеке. Так мы выходим на широко распространённые на ипотечном рынке 10,5-11,5%. Здесь также закавыки нет.
Вопрос другой - откуда же берутся предложения в шесть-семь-восемь процентов годовых для ипотеки?
Понятно, что это не деньги, которые мы можем занять у Центробанка. Это либо: А) собственные свободные средства, либо Б) деньги, которые может дать нам население (депозиты).
Взглянем на вариант А. Отправляя эти свободные средства на ипотечный рынок, мы понимаем, что должны как минимум отбить инфляцию (4%) и заработать сверх неё ещё 2-3%. Получается ипотечная ставка в 6-7%.
Теперь вариант Б. Сбербанк РФ привлекает рублёвые депозиты населения ныне по ставкам 4-5%. Банк ВТБ24 обещает 5-7%. То есть, на основе этих депозитных денег мы можем сформировать предложение ипотечной ставки примерно в 6-9%.
Глядя на эти варианты становится понятно, что интерес у банков может начинаться при ипотечной ставке от 6% годовых. Всё сходится с теми минимальными цифрами кредитных ставок, которые мы увидели этой осенью.
У банков свой интерес
Стоит отметить, что следует внимательно вчитываться в условия, которые предлагают банки. Так Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ и руководитель проекта МФК Match Point, упомянул, что ставка в 5,7% действует лишь 1 год. Это период, когда долговая нагрузка для покупателя максимальна. Уже на второй год ставка повышается до 9,7%.
Если предположить, что ВТБ привлекает деньги вкладчиков на депозиты в среднем под 6%, понятно, что ставка в 5,7% постоянной быть не может. А вот 9,7% - это экономически обоснованная ставка. Банк прилично зарабатывает при низких рисках, ведь МФК Match Point по сути его собственный проект. В этом случае можно даже занять и у ЦБ РФ по ключевой ставке в 8,5%!
Одним словом, ипотечные ставки, стартующие в районе 6% - это не нонсенс, а реальность в сложившихся условиях низкой стоимости и невысокой востребованности денег. Понятно, что далеко не все кредитные институты готовы предлагать такую ставку.
Вообще, для банков ипотечный рынок стал ключевым. В условиях подавленной бизнес-активности в стране недвижимость и новое строительство гарантируют неплохие доходы при относительно невысоких рисках. Низкая инфляция – это, помимо прочего, определенная гарантия и стабильности себестоимости строительных проектов. Крупные банки охотно кредитуют покупки квартир в проектах со своим участием, зарабатывая и на девелопменте, и на процентах по кредитам.
Комментировать