Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Число переходов прав по квартирам в феврале 2015 года составило 10637 штук против 13833 переходов в феврале 2014 года (пресс-релиз Росреестра). Однако вспомним, что февраль прошлого года – это пик активности спроса, связанного с резким обострением внешнеполитической ситуации. К примеру, в более спокойном и, можно сказать, стагнационном 2013 году в феврале было всего 8143 сделки.
Такая же картина наблюдается с ипотечными сделками в силу закона: февраль 2015 – 1828 сделок, февраль 2014 – 2597 сделок, февраль 2013 – 1797 сделок.
То есть, активность на рынке хуже, чем года назад, но лучше чем два года назад. При этом нынешний уровень рублёвых цен примерно на 10% выше, чем в 2014 году. Это, согласитесь, тоже немаловажно.
О чем говорит статистика рынка
Достаточно интересно взглянуть на ещё один показатель – объём предложения квартир. Популярная база данных Winner сейчас насчитывает около 264 тысяч записей по квартирам и комнатам Москвы. Год назад их было 219 тысяч, а два года назад – около 210 тысяч. Рост числа экспонирующихся квартир не может не настораживать. Конкуренция усиливается, причём, не только на вторичном рынке.
Спад числа сделок этой зимой, конечно, ожидался. Девальвационный шок как драйвер рынка уже исчерпал себя. Ситуация в феврале должна была напоминать примерно май-июнь 2014 года, когда исчезло воздействие на рынок внешнеполитических факторов весны-2014. В принципе по цифрам всё так и было, если бы не исчезновение из нынешней статистики примерно 1000-1500 ипотечников. Всё-таки прошлым летом ставка у банков была в районе 12,5%, сейчас же она примерно на 3-4% выше.
Но удивительно всё же другое – это то, что почти две тысячи человек (причём, цифра без Подмосковья!) подписались в феврале на ипотеку с новыми процентами. В условиях, когда чиновники открыто и на самом высшем уровне обсуждают готовящееся дотирование ипотеки на уровне ставки около 13%. Вроде бы подожди месяц-другой – и ежемесячные платежи будут ощутимо меньше...
Статистика ДДУ тоже не радует
На первичном рынке ситуация принципиально не отличается. Застройщики отмечают спад активности, однако паники и, тем более, распродаж не начинают. Число зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия упало (1316 за февраль), однако этот показатель достаточно лукав по своей сути – зарегистрированные договора не всегда соответствуют рыночным реалиям. Впрочем, для объяснения снижения числа ДДУ (к примеру, год назад в феврале было 2014 ДДУ, а летом в июне – 1802 ДДУ) вполне хватает понимания, что от рынка новостроек отхлынула приличная часть контингента ипотечников, как и на вторичном рынке.
Те, кто торговал новостройками и в прошлом году, пока цены снижать не готовы. По крайней мере, ни громких акций со скидками не видать, ни прямого срезания ценника. Однако новые объекты, к примеру, ЖК «Хорошевский», ЖК «Ботанический Сад», ЖК «Варшавское ш. 141» демонстрируют очень низкие цены на старте. Покупатели столичных новостроек уже отвыкли от подобных подарков.
В итоге хорошо просматривается, что рынок столичных квартир сбавляет обороты, однако в кризисное состояние пока влетать не собирается. Главное, пожалуй, состоит в том, что сейчас не наблюдается паники, подобной тому, как это происходило осенью 2008 года. Застройщики подготовили увесистые тюки сена себе на дорожку. Покупатели, конечно, искренне рассчитывают на акции и скидки точно также как пытаются добиться скидок на вторичном рынке от хозяев квартир, мотивируя это общей негативной ситуацией в экономике. Однако пока их надежды тщетны, и статистика работает не в их пользу.
Комментировать