Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Как сообщает «РБК-недвижимость», на заседании Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья первый зам.главы правительства Игорь Шувалов поддержал довольно одиозную инициативу губернатора Московской области Андрея Воробьёва о внесении кардинальных изменений в ФЗ-214, которые должны привести к исчезновению практики строительства жилья на средства дольщиков.
Кто же будет финансировать стройку? Ответ даётся такой — банки, занимающиеся проектным финансированием. До 2020 года предполагается, что покупатели будут вносить деньги на банковский спецсчёт, откуда и будут извлекаться средства на строительно-подрядные работы, а вот что будет после 2020 года — пока чётко сказать никто не может.
Трудная судьба «долёвки»
Для того чтобы понять — почему и куда толкают весь огромный организм инвестиционного строительства, нужно вспомнить основные этапы развития ФЗ-214 как основного инструмента регулирования этого строительства.
Итак, в достопамятные времена, когда аббревиатура ФЗ-214 вообще отсутствовала в правовом поле, застройщик поступал так: брал в разработку строительную площадку и объявлял сбор средств на долевое строительство. Пришедшим на зов гражданам предъявлялся разномастный пакет документов, задачей которого было убедить потенциальных покупателей в том, что стройка: а) состоится вообще и б) покупатель получит то, за что платит деньги. В большинстве случаев эта схема работала. В меньшинстве — возникали долгострои, двойные продажи и обманутые дольщики. В конце концов, власть решила, что так больше продолжаться не может и ввела в действие ФЗ-214.
В первоначальной редакции закон не работал вообще, в доведённом виде решил, как минимум, проблему двойных продаж и немного приучил застройщиков нормально оформлять необходимую документацию. Граждане хотя бы могли теперь узнать — как правильно называется организация, ведающая стройкой, а также номер разрешения на строительство. Возникла практика заключения договоров долевого участия (ДДУ), а вслед за ней — регистрация ДДУ в Росреестре.
Это позитивные моменты. Но хватало и негативных. Попытка возложить ответственность за получение дольщиками квартир также на кредитующие стройку организации окончилась крахом. Банки не хотели вешать себе на шею проблемы с физлицами. Несколько лет этой ответственностью был обременён только застройщик. В том случае, если им оказывался какой-нибудь кипрский офшор, дольщики никак не могли спать спокойно. Спокойно они не спали даже когда стройкой заведовал застройщик с известным именем — никакого механизма контроля за расходованием средств, отведённых на конкретную стройку, не существовало. Да его и не могло быть, по сути.
Пару лет назад ситуацию попытались поправить введением системы обязательного страхования рисков при привлечении долевых средств физлиц. То есть, если нет квартир по каким-то причинам, то можно получить хотя бы свои деньги назад. Страхование появилось, но возмещений по страховым случаям мы не знаем.
Накопившиеся проблемы и пути их решения
Итак, долевое строительство в рамках текущего ФЗ-214 оставалось уязвимым перед случаями:
- откровенного мошенничества (застройщик ООО «Рога и копыта» в рамках закона собрал деньги и растворился в неизвестности, бросив стройку и дольщиков),
- случаями нецелевого расходования средств («Рога и копыта» вложились вместо стройки жилого дома в пирамиду МММ, после чего обанкротились)
- долгостроями («Роги и копыта» почему-то охладели к стройке)
Во всех трёх случаях дольщики чувствуют себя обманутыми и бегут к властям с требованием, как минимум, разобраться, а ещё лучше — оделить всех квартирами с барского плеча. Власти, глядя на непрекращающиеся походы таких дольщиков, решили, что пора что-то делать с подобной практикой. И, как водится у нас, вместе с грязной водой в полёт готов отправиться ребёнок.
В каком-то смысле, идеальная ситуация — это когда застройщики продают уже готовые квартиры, предварительно построив их на деньги, выделенные кредитными организациями. Заковыка в том, что если сразу законодательно ввести подобное правило, то не смогут никогда начаться 95–98% всех строек. У нас в стране не сформировался ни масштабный капитал как таковой, ни фонды, способные его сформировать из множества финансовых ручейков. Нет денег — нет идеального строительства. Фактически то, что мы сейчас наблюдаем под видом долевого строительства — это строительство вскладчину (с определённым неравноправием участников). У нас нет сверхбогатых застройщиков, нет и застройщиков, успешно размещающихся на бирже.
Такой расклад и приводит к идее некоего промежуточного состояния. Банковский спецсчёт — это решение, хоть и не идеальное, проблемы нецелевого расходования средств. Две другие проблемы (мошенничество и долгострой) он не решает абсолютно. Идея полного проектного финансирования — это конец долгостроям, только вот непонятно где набрать этого проектного финансирования на 80 миллионов кв.метров в год.
Наконец, потребитель лишается возможность покупать жильё с отсрочкой за премию примерно в 20% рыночной стоимости (такова разница между готовым жильём и стартом строительства). Грубо говоря, теперь у нас просто не будет покупателей на эти 80 миллионов кв.метров — не хватит обеспеченного деньгами спроса. На 50 миллионов может и будет, а вот ещё на 30 — нет.
Словом, инициатива разделаться с долевым строительством пока не представляется ни обдуманной, ни востребованной рынком. Да, у «долёвки» есть недостатки. Она порождала, порождает и будет порождать обманутых дольщиков. Просто в силу специфики нашего отношения к предпринимательству. Однако «долёвка» показала свою эффективность в деле обеспечения граждан жильём. Какую судьбу теперь ей изберёт законодательная власть — покажет уже ближайшая осень.
Комментировать