Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
В ситуации, когда над всеми нами нависла неблагоприятная пенсионная реформа, этот тезис оказался фитилём, поднесённым к пороховой бочке.
Пенсионерам назначили «Стрелку»
Скандал, в который оказалось вовлечено известное бюро «КБ Стрелка», на первый взгляд связан лишь с проблемой социального расслоения нашего общества. Действительно, пенсионеры, а теперь ещё т.н. предпенсионеры (те, кто пять лишних лет будет ждать своей пенсии) оказались в социальных низах, буквально на грани нищеты. Руководитель же центра городской экономики КБ «Стрелка» Елена Короткова по сути отказала им по этой причине в праве жить в центре дорогого мегаполиса – Москвы.
Речь шла о так называемой джентрификации – процессе заселения отдельных районов исключительно обеспеченными классами горожан с параллельным вытеснением отсюда низших классов. В нашем случае низшие классы были напрямую ассоциированы с пенсионерами, получившими в ходе приватизации 90-ых квартиры в центре города в собственность.
Проблема социального расслоения, конечно, играет значительную роль в этом процессе. Однако несколько за кадром остаются сами механизмы вытеснения малообеспеченных горожан из привычных для них районов.
Этих механизмов сейчас два – хорошо знакомые нам коммунальные платежи (включая счета за обслуживание) и налог на квартиры (недвижимость), который усиленно вводится несколько последних лет.
Хорошо и дорого жить не запретишь
Елена Короткова замечает, что городская социальная политика препятствует положительному процессу джентрификации. И верно – пенсионеры сейчас освобождены от налога на недвижимость и имеют 50%-ю скидку на «коммуналку». В то же время предпенсионеры лишены этих льгот, и они неизбежно окажутся под ударом в самое ближайшее время.
Доминирующим расходом домохозяйств в Москве, как и по всей России, являются коммунальные платежи. Характерный счет, который получает владелец скромной однокомнатной квартиры – порядка 3-4 тысяч в месяц. Причем, непосредственно управление домом (техническое обслуживание) забирает порядка 1 тысячи рублей, взнос на капремонт – раза в два меньше.
Ситуация коренным образом меняется, если рассмотрим современные жилые комплексы, которые по сути являются подлинными проводниками джентрификации, потому как сама стоимость квартиры здесь и есть имущественный ценз, препятствующий появлению в них малообеспеченных слоев населения.
По словам Андрея Бойкова, ген.директора УК «Смарт Сервис» (обслуживает большинство новостроек «Донстроя»), характерная цена технического обслуживания в их домах составляет порядка 100 рублей за кв.метр. То есть, скромная 40-метровая однокомнатная квартира каждый месяц потребует за работу УК платы в 4000 рублей. Сюда добавятся еще платежи за свет-газ-воду-тепло, целевые платежи, взносы на капремонт и итоговый платеж может достигнуть 10 тысяч рублей в месяц. Понятно, что московский пенсионер с его 17-тысячной пенсией недолго протянет в таком ЖК.
Что интересно, плановая собираемость платежей для УК «Смарт Сервис» составляет 95%, обеспеченные жильцы вполне соответствуют этой планке. Примерно такая же собираемость наблюдается и в обычных непрестижных московских домах.
Неработающий налог
Теперь обратимся ко второму инструменту джентрификации. Это налог на недвижимость, о котором упоминала в своей заметке Елена Короткова. Именно он в теории призван вытеснять малообеспеченных горожан из хороших районов города. Механизм таков: чем лучше район, тем дороже квартиры здесь и тем выше налог на недвижимость.
Апологеты указанного налога – американцы. Налог на недвижимость – это локальный налог, действующий в рамках определенной муниципии. По логике поступления от него идут только на обслуживание и улучшение условий жизни в муниципии. Описанный механизм замыкается: поступления от налога ведут к повышению качества проживания, что ведёт к росту цен на недвижимость и, в итоге, к еще большему увеличению налога.
Понятно, что такое капиталистическое колесо не то что наши пенсионеры, но и западные далеко не все выдержат.
Однако в Москве этот налог не работает в заданном виде. Как упоминалось, от него освобождены пенсионеры. Во-вторых, действует 20-метровый налоговый вычет, который существенно облегчает бремя для владельцев маленьких квартир (налоговая база равна площади квартиры минус 20 кв.м.) В третьих наш налог не является налогом на основе рыночной стоимости, которая чутко учитывает качество района. Нынешний налог рассчитывается по кадастровой стоимости, которая лишь приближена к рыночной, но при этом является очень грубой оценкой.
Однако, пожалуй, главной закавыкой является нынешний уровень ставки налога – большинство московских квартир обкладываются по ставке 0,1-0,15% от кадастровой стоимости в год. Что это значит - покажем на одном примере.
1-комнатная квартира (~39 кв.м.) на Патриарших прудах в престижном советском доме оценивается по кадастру 13,2 млн.рублей. Годовой платеж при ставке в 0,15% составляет всего 9629 рублей – то есть, 800 рублей в месяц. В то же время ежемесячная коммунальная платёжка нам покажет цифры на порядок больше.
Становится понятно – почему налог на недвижимость в наших условиях никак не может стать инструментом джентрификации. Он невелик, подвержен ряду льгот и расходуется абсолютно непрозрачно. Это полностью разрушает базовые принципы налога на недвижимость – равноправие всех плательщиков и его прозрачность.
В чем Елена Короткова права, так в том, что заданные правила игры препятствуют джентрификации старых московских центральных районов. В результате основным драйвером джентрификации остаются девелопмент и редевелопмент. Именно застройщики, выстраивая стоимостной ценз, препятствуют появлению в новых домах малообеспеченных классов.
И именно застройщики в конечном итоге убедили власти отказаться от практики социальной доли квартир в новостройках (она была заменена разовыми выплатами). В итоге о джентрификации можно говорить лишь в случае современной квартальной застройки столицы и не более того.
Комментировать