Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
За октябрь 2016 г. Рореестр зарегистрировал 3383 договора долевого участия (ДДУ). Даже в ажиотажном декабре 2014 года мы насчитали лишь 3164 ДДУ – более чем на две сотни меньше.
Что же происходит на первичном рынке?
Девелоперы не устают
На самом деле, добавить чего-то принципиально нового, о чем не рассказывали раньше, не получается. Основой рекордов первичного рынка остаётся высокий уровень привлекательного предложения среди новостроек столицы. Застройщики продолжают подбавлять масла в огонь.
Только за сентябрь-октябрь новые объёмы квартир поступили в реализацию в таких старых проектах, как ЖК «Прайм тайм», «Мир Митино», «Среда», «Летний Сад», «Некрасовка», «Флотилия», «Технопарк», «Символ», «Эталон-Сити» и «Квартал 21/19».
За осень на рынок выведено минимум 11 новых проектов: апартаментные комплексы MONODOM и MOSS Apartments (застройщик - Adwill Management), ЖК «Cмольная 44» (застройщик - «Автоевросервис – М»), «Лайм» (застройщик – «Высота»), «Дом Серебряный Бор» (застройщик – «Кортрос»), «Дом в Мнёвниках» и «Дом в Олимпийской деревне» (оба от застройщика «Лидер-инвест»), «Барбарис» (застройщик – «Миц недвижимость»), «Малая Ордынка, 19» (застройщик – «Sminex»), «20&20» (застройщик – «Apsis Globe»).
Нетрудно заметить, что пока перечислены лишь 10 новинок. А на одиннадцатой стоит остановиться чуть подробнее. Речь идёт о крупном проекте квартальной застройки «City Park», расположенном недалеко от ЭКСПОЦЕНТРа на месте бывшего Краснопресненского сахаро-рафинадного завода (КСРЗ). Вывела на рынок его компания «МОНАРХ», известная своей квартальной застройках в Раменках (ЖК «Мосфильмовский») и Хорошевском районе (ЖК «Хорошевский»).
Первоначально предполагалось, что девелопером станет ГК ПИК. «City Park» в определённом смысле станет альтернативой апартаментным высоткам Москва-сити, где, кстати, не так давно также появилось доступное предложение МФК Neva-Towers (по меркам Москва-сити, конечно).
Считанные месяцы
Итак, с предложением на первичном рынке столице не просто хорошо, а очень хорошо. Но какие ещё факторы работают на спрос?
Постепенно начинает на умы покупателей действовать осознание того факта, что государственной программе субсидируемой ипотеки осталось жить считанные месяцы. Конечно, её могут ещё раз продлить. Но дело склоняется к тому, что продолжения ей не будет – недаром с этого года выдачей ипотеки занялась гос.структура АИЖК.
В воображении покупателя новостройка с государственной программой субсидирования – это верх надёжности и 100%-ая гарантия того, что дом построят. Кто-кто, а государство никак не допустит того, чтобы бюджетные деньги достались мошенникам. И вот теперь этой надёжности остаётся месяцев меньше, чем пальцев руки. Что делать? – Покупать!
На рынок работает ещё и третья составляющая – неуверенность в рубле имени четвёртого квартала года. Уже дважды мы наблюдали катастрофическую девальвацию нац.валюты в конце года (в 2014 и 2015 годах). У потенциальных покупателей есть чёткое ощущение того, что и нынешний год не избегнет подобного расклада. А коли так, то время бежать или в валюту или в квартиры.
Старые квартиры не пользуются спросом
Хорошо, мы много внимания уделили первичному рынку. А что вторичный? Почему там всё так плохо? Одно из ведущих риэлторских агентств «Инком-Недвижимость» даже выпустило релиз с цифрами о снижении спроса в октябре – к примеру, со значительным дисконтом продаётся уже 83% квартир вторичного рынка! Средний размер скидки составляет около 8,6%.
Конечно, здесь нет ожидания конца субсидируемой ипотеки. Но предчувствие девальвации-то никуда не девается, не так ли?
С большой вероятностью срабатывает закон сообщающихся сосудов. Ажиотаж на первичном рынке – это неизбежные потери для вторичного. Наталья Шичанина (коммерческий директор девелоперской компании Vesper) на состоявшейся на дня пресс-конференции «Высокобюджетные новостройки с отделкой» (организаторы – Vesper и Knight Frank) специально отметила, что именно сегмент новостроек с отделкой активно перетягивает клиентов со вторичного рынка.
Если, к примеру, взять рынок 10-летней давности, то надо признать, что в умах потребителя новостройки стали принципиально иным продуктом – с низкими рисками, с готовыми квартирами, с принципиально иной концепцией жилой среды. Именно это и работает в плюс для первичного рынка.
Одним словом, рекорд по ДДУ не удивителен. Если высокие показатели сделок ДДУ в августе настораживали, то октябрьский успех следует признать логичным.
Комментировать