Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
2017-й год нам запомнится ещё и значительными размерами скидок, небывалыми объёмами поступлений новых лотов на рынок, а также установившимся дисбалансом между проданным и вновь поступившим.
Резкий рост числа ДДУ
Ударный декабрь со своими 6689 договорами ДДУ завершил 2017-й год, который можно назвать самым активным на рынке новостроек Москвы. Рекорды были поставлены буквально по всем показателям – и по числу договоров, и по объёмам новинок рынка, и по текущему объёму предложения. Установлены и антирекорды – заявляемые скидки достигли 25%, а в ряде компаний своих должностей лишились топ-менеджеры, что ранее, в общем-то, было редкостью.
Итак, по данным Росреестра Москвы всего по 2017 году насчитали 54207 договоров ДДУ против 35621 договоров прошлого 2016-го года. Прирост – более 50%.
При этом, по подсчетам экспертов ЦИАН в Старой Москве продано примерно 37 тысяч лотов (33 тысячи квартир и 4 тысячи апартаментов). Остаток, а это более 17 тысяч, приходится на Новую Москву и, возможно, на новый сегмент – вспомогательные помещения (кладовые и т.п.)
В целом, рост продаж был определён двумя факторами - расширением ассортимента новостроек в столице и снижением ипотечных ставок. То, что дело не только в увеличении предложения, подтверждают удельные данные по компаниям. В своём последнем пресс-релизе компания Дон-строй, к примеру, сообщила об итоговых продажах 148 тысяч кв.метров жилья в 2017 году. В то же время за год до того Дон-строй продал примерно 130 тысяч кв.метров в рознице плюс состоялась сделка с АИЖК по продаже корпуса в ЖК «Символ».
Если обратиться к ипотечным данным управления Росреестра по Москве, где, к сожалению, смешаны и первичный и вторичный рынки, то мы увидим рост примерно на 23% - с 43 876 ипотечных сделок на 2016г. до 54 402 сделок в 2017-м. Можно предположить, что ипотека по новостройкам имела сходный прирост.
Дисбаланс проданного и поступившего
Теперь обратимся к такой теме – за счет чего растёт предложение, если падения спроса на сделках не наблюдается? Дровишек в костёр, конечно, подкидывают застройщики. Да так, что прогорать не успевает. Всё это называется – новинки рынка. То есть, новые поступления лотов как в принципиально новых ЖК, так и в дополнительных корпусах (очередях, фазах) в ЖК, уже присутствующих на рынке.
Возьмём за базу 2016 год, Старую Москву: поступления - 1,9 млн. кв.метров квартир в новинках и 0,44 млн.кв.метров апартаментов. Поглощение – 1,7 млн.кв.метров (данные экспертов ЦИАН).
Теперь 2017 год, снова Старая Москва. Квартир в новинках – 2,5 млн. кв.метров, а апартаментов – 0,35 млн.кв.метров.
Хорошо видно то, как предложение прирастает именно квартирами в новых ЖК и новых очередях в ЖК, ранее вышедших в продажу. А поглощение по итогам прошедшего года – всего 2,15 млн кв.м., кстати.
Таким образом, на примере новостроек Старой Москвы мы видим характерный дисбаланс: поступление на рынок оказывается больше, чем поглощение примерно на 600-700 тысяч кв.метров. Что мы и наблюдаем в виде эффекта нарастания экспозиции (предложения) на рынке.
От 2017 к 2018
Подведём краткие итоги прошлого года на первичном рынке: экспозиция выросла, скидки выросли, продажи выросли, ипотечные сделки выросли.
Теперь, что у нас упало в 2017-м – упала ипотечная ставка, упала маржа девелоперов, упал средний размер проданного лота, упало поступление апартаментов на рынок. Последнее, впрочем, очень характерная тенденция. Видимо, эпоха апартаментов всё-таки клонится к закату.
Что ждать от 2018 года?
Во-первых, дальнейших масштабных поступлений новинок на рынок. Застройщиков будет подгонять ужесточение правил игры по ФЗ-214, а также наметившаяся угроза перехода на проектное финансирование.
Во-вторых, видимо, прибавит в темпах Новая Москва. Здесь в прошлые пару-тройку лет сложилась ситуация замедления разработки документации по проектам. Эта пружина должна разжаться, так как ограничений по свободным земельным участкам на присоединённых территориях не наблюдается.
В-третьих, ждём дальнейший рост числа зарегистрированных ДДУ. Этот прогноз основан на понимании двух фактов – непрекращающийся рост числа экспонируемых квартир/апартаментов и на том, что ключевая ставка Центробанка (а вместе с ней и характерная ставка ипотеки) в условиях цены на баррель нефти более 50 долларов пока только снижается.
Четвёртое и, пожалуй, самое важное. Никуда не денется почти критическое состояние девелоперского бизнеса. Упавшая маржинальность проектов, требование дани на реновацию, проблемы у банков, финансирующих застройщиков, зависимость продаж от состояния ипотеки, ужесточение правил игры – все эти тренды установились отнюдь не вчера и вряд ли исчезнут в 2018 году.
Вместе с тем, в 2018 году не ожидается рост платёжеспособного спроса населения и надежд на вертолёт с деньгами по случаю выборов-2018 нет. Всё это делает фундамент наступившего года довольно неустойчивым для девелопмента. Потери по итогам года, увы, будут неизбежны.
Комментировать