Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Повсюду рост – больше стало и зарегистрированных ДДУ, и сделок вторичного рынка, и взятых ипотечных кредитов. Рынок на редкость активен, что не можете не радовать продавцов.
Ипотека почти удвоилась
Итак, обо всём по порядку. Сильнее всего выстрелила ипотека. За 1-й квартал Росреестр насчитал 16178 зарегистрированных ипотечных договоров. Напомним, что сюда входят и ипотека в силу закона, и в силу договора (техническая ипотека). Также стоит заметить, что в эту статистику попадают случаи рефинансирования – когда клиент берёт ипотечный кредит с целью погасить старый кредитный договор с более высокой процентной ставкой. По сути, это не новая сделка на рынке, и это следует помнить.
Год назад за тот же период Росреестр насчитал всего 8637 ипотечных сделок, так что прирост составил +87%. В любом случае, это очень сильный результат.
Кстати, падение ипотечных ставок в этом году почти прекратилось. Особенно этому поспособствовало обострение санкционной войны с Западом и рост курса рубля. Хотя правительство серьёзно рассматривает возможность доведения средней ставки ипотеки до 6%. Впрочем, для этого придется, как минимум, скорректировать курс валюты. Сейчас он подошёл к отметке 62 рубля за доллар, в то время как баррель нефти ценится около 75 долларов. Несколько лет назад при такой цене нефти доллар ценился на 10 рублей дешевле.
Нынешний высокий курс национальной валюты выгоден внутренним производителям, но не выгоден импортёрам. Последние будут парировать ситуацию ростом цен на импортные товары, что приведёт к усилению инфляции. А при высокой инфляции ни о каких 6% речи быть не может.
Вторичный рынок не дорожает
Последние два квартала средняя цена квадратного метра квартир практически не меняется. Она колеблется вокруг отметки 200 тысяч рублей. По итогам марта, к примеру, она составляет 199 тыс.рублей/кв.метр. В таких условиях рост числа ипотечных кредитов не может не привести к росту числа сделок вторичного рынка. Мы их динамику оцениваем на основе росреестровских переходах прав. За 1-й квартал число таких переходов по Москве составило 30160, что на +28% выше, чем год назад за тот же период.
Можно приблизительно оценить воздействие падения средневзвешенной ставки на рост числа сделок вторичного рынка. По данным ДОМ.РФ эта ставка в середине 1-го квартала 2018 года составляла 9,83%, в то время как за год до того – 12,11%. То есть, падение ставки на 2,28% привело к общему росту числа сделок на 28% при малоизменившейся средней цене кв.метра столичных квартир.
Кстати, риэлторы примерно так и оценивают эффект изменения ставки – один процент приводит к росту числа сделок на 15%. В нашем случае расчет показывает рост на 12,3%.
Последние месяцы свободной долевки
Осталось рассмотреть последний сегмент рынка – новостройки. По ним Росреестр ведёт статистику заключенных договоров долевого участия (ДДУ). По итогам 1-го квартала 2018 года мы имеем 15900 ДДУ, что на 52% больше, чем за год до того (в 2017-м было 10453 ДДУ). Рост впечатляющий, однако здесь играют ещё два фактора помимо ипотеки.
Первый из них – это пресловутая дата «1 июля 2018г.». Пресса донесла до потребителей, что после этого с сегментом новостроек случится что-то нехорошее, что приведёт к снижению предложения на рынке. Более того, случится какое-то ужесточение в системе договоров ДДУ, что только усложнит покупку.
Второй – это текущий рост предложения. Москва уже несколько лет как стала локомотивом рынка новостроек. Здесь активно выводятся всё новые и новые проекты, увеличивается ассортимент. Специалисты именно с этим связывают многолетний тренд по росту числа заключенных ДДУ.
Таким образом, мы имеем триаду фактором, толкающих вперёд статистику Росреестра по ДДУ: ужесточение условий «долёвки», рост ассортимента и падение ипотечных ставок. В апреле к ним прибавится ещё один – рост курса рубля, который всегда толкает наших граждан к покупке чего-то дорогого. Полагаем, что именно апрель нам даст очередной рекорд по заключённым ДДУ, ведь март 2018, кстати, со своими 5534 ДДУ оказался хуже «короткого» февраля (5576 ДДУ).
Однако статистика Росреестра по апрелю будет доступна только в середине мая. Ей мы уделим особое внимание, ведь, не исключено, что это будет пиковый месяц, после которого начнется сезонный спад, плавно перетекающий в период «после 1 июля 2018 года».
Комментировать