Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Действительно, расчёты показывают, что средний ценник по кварталу составляет ровно столько, сколько было и в 4-м квартале 2015г. – чуть более 210 тыс.руб. за метр. Владельцы московских квартир не пожелали двигаться вниз пор цене. Вопрос здесь только один – что же их остановило, ведь статистика сделок пока не радует оптимизмом?
Со сделками все непросто
Росреестр не так давно сообщил итоги по переходам прав на квартиры по Москве: 28187 переходов прав за 1-й квартал нынешнего года. Это, конечно, меньше, чем за прошлый, четвёртый квартал (тогда было 33349 переходов прав), однако конец года традиционно вбирает в себя «лишние» сделки. Это сделки, которые в иных обстоятельствах перешли бы на январь. Но в январе у нас – длинные каникулы, и риэлторы изо всех сил уплотняют сделки в декабрь.
Более грамотно сравнивать со статистикой годичной, а то и двухгодичной давности. В 1-м квартале 2015 года мы насчитали 29555 переходов прав, а в 1-м квартале за год до того – 38434 перехода. Хорошо видно, что нынешний год серьёзно уступает. То есть, подавленное состояние вторичного рынка недвижимости сохранилось. Есть косвенные сведения, что в марте было оживление, но об этом нужно говорить отдельно.
В первую очередь на динамику цен в 2016 году оказывала влияние валютно-курсовая лихорадка. Доллар в середине квартала прогулялся к отметке 80 рублей. В такой ситуации, конечно, делать дальнейшие скидки за квартиры в рублях было просто морально тяжело. Аспект чисто психологический, но именно психология правит бал на вторичном рынке недвижимости.
С другой стороны, те, кто разменял валюту в феврале на пике, оказались царями горы. Они и безо всяких скидок смогли приобрести дополнительные метры буквально за счёт скачка курса. Возможно, именно такой момент оказал влияние на хорошую статистику сделок марта – 13363 перехода прав по итогам этого месяца (12989 переходов в марте для сравнения год назад). Напомним, что и по статистике первичного рынка (данные по договорам долевого участия) март был очень неплох – 2680 ДДУ/мес.
Цены скорректировались, но...
Вернёмся к ценам.
Резкий рост цен вторичного рынка в последнее годы случился лишь один раз – в бурное время второй половины 2014 года. Пика цены достигли в январе 2015 года – около 230 тысяч рублей за кв.метр. Именно в этом году рынок постигла жёсткая депрессия, и ценник двинулся вниз. Для баланса ситуации необходимо было примерно 10-процентное снижение цен, о чём не раз писалось в наших обзорах.
До 10-процентного снижения ценник не дотянул почти чуть-чуть. Однако основной путь уже проделан. Вдобавок, своё слово говорит и инфляция – рубль сейчас совсем другой, чем пару лет назад. Так что принципиально значимого снижения рублёвых цен за метр в ближайшее время не ожидается.
Укрепление рубля на валютном рынке в марте-апреле, конечно, работает против сделок по недвижимости. Сейчас психологически тяжело разменивать накопленную валюту, ведь буквально два месяца назад за неё можно было получить на 20% больше. Отсюда следует такой вывод – вряд ли мы увидим в апреле рекорды по сделкам вторичного рынка, дай бог повторить результаты марта.
Интересно сравнить ситуацию с рынком новостроек. Эксперты оценивают её как стабильную. То есть, ни в плюс, ни в минус. Скидки на первичном рынке присутствуют, хотя такого парада как в 4-м квартале прошлого года мы уже не наблюдаем. Застройщики постепенно корректируют ценники, стремясь достигнуть баланса со спросом. Однако какого-то значимого падения цен мы всё-таки не видим.
Ипотеки немного
В заключение взглянем на ипотеку: 6267 ипо-сделок в 1 квартале 2016 года по данным Росреестра. 5400 – за год до того. И 7643 – в 1-м квартале 2014 года. Результат вполне умеренный. Интересно, что в марте было всего 2719 ипо-сделок при более чем тринадцати тысяч переходов прав.
А это означает, что в марте главную скрипку играли всё-таки «живые деньги». Скорее всего те, что были разменяны на пике цены валюты в середине февраля.
Комментировать