Юрий Кочетков: Почему не растут цены?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Есть ли у рынка перспективы значимого роста хотя бы через год-два? Ответ на этот вопрос может дать только анализ экономического состояния страны.

JLL констатирует медленное восстановление

Эксперты и аналитики рынка недвижимости давно признали его вторичность по отношению к экономике в целом. Растёт экономика – растут доходы, растут доходы – растёт и спрос на квартиры. Экономика входит в очередной кризис, тут и к бабке не ходи, а рынок квартир вскоре идёт вниз.

С экономикой у нас как раз стало вроде бы не плохо. Отмечается, что уже полгода мы живём в относительно стабильной ситуации: ограничена инфляция, рубль укрепляется, нефть растёт. В 2016 году зашевелилось промышленное производство, начало расти потребление. Другое дело, что спрос на квартиры реагирует на экономические успехи с определённым запозданием. Тем не менее, зададимся вопросом – стоит ли рассчитывать на рост?

На недавней пресс-конференции консалтинговой компании JLL, которая входит в «большую четвёрку» консалтеров, был дан обзор текущей экономической ситуации и её ожидаемого воздействия на рынок недвижимости. Его озвучил Владимир Пантюшин, руководитель отдела исследований JLL. По мнению экспертов JLL, мы находимся в фазе т.н. медленного восстановления. Прогнозируемый на ближайшие годы реальный рост ВВП составит в среднем 1,2% в год. Для сравнения, восстановление после кризиса 2008-2009 года проходило с темпом около 4%.

Это означает, что помощь экономики для рынка недвижимости будет ограниченной. Вместе с тем, рассчитывать придётся только на свои внутренние силы. Иностранные инвестиции практически полностью отсутствуют на нашем рынке, и надеяться на то, что мы наблюдали в 2002-2006 годах, когда к нам буквально хлынули «западные деньги», не приходится. Даже те фонды с зарубежным участием, которые всё-таки работают на нашем рынке недвижимости, ведут очень осторожную политику инвестиций.

Здесь характерен пример рынка коммерческой недвижимости, где 2016 год прошёл под знаком исключительно отечественных инвестиций. Как отмечали в кулуарах мероприятия JLL, «западные инвесторы есть, а инвестиций нет!».

Впрочем, определённую помощь начал оказывать рынку внутренний капитал. В 2016 году несколько крупных покупок совершил фонд АИЖК (крупные лоты в ЖК «Лайнер» и «Матч поинт»), в 2017 году АИЖК заключил дополнительно одну крупную сделку.

Ограничение инфляции работает не на рынок

Важнейшим инструментом воздействия на наш рынок является финансово-монетарная политика государства. Что мы наблюдаем здесь?

Во-первых, за год осталась неизменной широкая денежная масса М2х – что в феврале 2016 года, что в феврале 2017 года она находится на уровне 51 триллиона рублей. Отметим, что сюда входят и валютные накопления (депозиты, кэш, остатки на корр.счетах). Именно этот монетарный показатель является ключевым для определения уровня цен, по которым проходят сделки. Нет, так скажем, дополнительных «рабочих» денег – нет и роста цен на квартиры.

Ещё один важный момент – против рынка работает и монетарное ограничение инфляции. ЦБ РФ ставит задачу достичь её уровня в 4% за счёт умеренно-жесткой финансовой политики. Но в то же время, ключевая ставка Центробанка вряд ли значительно снизится. Эксперты JLL ожидают, что по итогам 2017 года инфляция составит 4-4,5%, а ключевая ставка опустится лишь на уровень 8,5%.

Ситуация, в которой стоимость заёмных денег окажется ощутимо выше уровня инфляции, это классический ментальный капкан для заёмщика: переплата за кредит оказывается очень высокой, но надежды, что в будущем её «подъест» инфляция, нет. По сути, такая ситуация для рынка ипотеки является негативной. Для роста числа ипотечных займов должна быть либо низкой ставка, либо высокой инфляция.

Курсом к 60 рублям/доллар

Осталось лишь поговорить про валютные дела. Рубль пока укрепляется, но всё больше слов раздаётся за то, что укрепление это избыточное. По крайней мере, оно не совсем соответствует динамике стоимости нефти на рынках.

По консенсус-прогнозу Bloomberg цена нефти марки Brent к концу года составит $59 за баррель, что соответствует уровню 60 рублей/доллар. Сейчас, в конце марта мы имеем курс 57,5 рублей за доллар. То есть, ожидать каких-то резких скачков курса в течение года не приходится.

Укрепление рубля всегда играет на руку тем, кто продаёт квартиры по валютным ценам. Таких квартировладельцев немного, но именно им укрепление рубля даёт шанс сбыть товар. Пожалуй, только здесь мы видим хоть какой-то позитив для рынка.

В целом, стабильность без роста – это не лучший вариант для квартирного рынка. Уж лучше рост без стабильности, по крайне мере в 90-ых годах такой режим неплохо стимулировал развитие рынка недвижимости. В классическом треугольнике биржевых игроков «продавать-держать-покупать» текущая позиция – это «держать». Для нашего же квартирного рынка стоит добавить - и накапливать.