Юрий Кочетков: Почему спрос на квартиры никак не восстановится?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Пожалуй, единственная радующая их новость – очередное снижение ключевой ставки Центробанка и, как следствие, снижение ипотечных ставок в целом ряде средних и мелких банков.

Заработают ли в ближайшее время экономические драйверы рынка, способные запустить новый виток спроса на столичное жильё?

Кто все это покупает по таким ценам!?

Любой потенциальный покупатель, приходя на рынок недвижимости в первый раз, неизбежно задаёт этот вопрос. Точнее, первый шок выглядит так: на те деньги, что есть, продается лишь то, что совершенно не хочется брать. А на то, что хочется – денег не хватает никоим образом.

Немного освоившись, покупатель успокаивается и приходит к выводу, что надо где-то занимать средства. И если все внутренние резервы займов (у тестя, приятеля и т.п.) израсходованы, то неизбежно возникает мысль об ипотеке. По сути дела, именно ипотека и привела цены на квартиры на уровни, превышающие всякий здравый смысл. Но эту тему не принято педалировать в прессе.

На первичном рынке история довольно похожая, только с той разницей, что опытный менеджер по продажам сразу предлагает все возможные ипотечные варианты, пытаясь сгладить впечатление от высокого ценника метра. А иной раз и «особую скидочку» предложит.

Представители застройщиков уже второй год заводят пластинку на тему, что цены будут неизбежно повышаться, однако детальный анализ предложения показывает, что реальный рост цен наблюдался лишь у тех проектов, которые вышли на стадию полной готовности. Во многих остальных случаях подъём цен носит декоративный характер и компенсируется системой скидок и акциями.

Для реального подъёма рублёвых цен на новостройки нужны не менее реальные экономические драйверы спроса. В условиях нынешней экономической ситуации их не так много. Давайте пройдёмся по ним, тем более, что Росстат регулярно публикует небезынтересные стат.данные по этой теме.

Доходы, расходы, ключевая ставка

Первым делом следует обратиться к т.н. реальным располагаемым доходам населения. Это примерно то, что остаётся на руках домохозяйств за вычетом обязательных расходов. Так вот, свежие данные Росстата здесь серьёзно огорчают. Первое полугодие 2016 года – это всего лишь 95% к уровню аналогичного периода 2015 года. А, к примеру, август 2016г. – это уже лишь 91,7% к августу 2015 года. Понятно, что это данные усреднены по всей стране, но ведь в Москве активно покупают и региональные покупатели.

Такое значимое снижение располагаемых доходов серьёзно подрубает базу потребительского спроса на квартиры. Нет роста доходов – нет уверенности в завтрешнем дне, нет накоплений, нет готовности к кредитованию.

Тренд на снижение располагаемых доходов – отрицательный примерно с 4-го квартала 2014 года. Примерно с этого же времени мы наблюдаем и отрицательный тренд в ценообразовании на квартиры.

Следующий экономический драйвер – это инфляция, которую можно оценивать по сводному индексу потребительских цен на товары и услуги в г.Москва. Понятно, что при галопирующей инфляции население всеми силами будет избавляться от рублей, а вот в состоянии дефляции – наоборот, перейдёт к тактике ожидания у моря погоды.

В прошлую пару лет инфляция вкупе с девальвацией очень неплохо подстёгивала спрос. Однако в 2016 году ситуация изменилась: сренднемесячный уровень столичной инфляции всего 0,54% по расчётам на основе данных Росстата. Это примерно 6,5% годовой инфляции – типичное значение спокойных лет 2011-2013 гг. Понятно, что такая цифра ничего самостоятельно подстёгивать не будет, а вот опосредованно на реальные располагаемые доходы она влияет самым нехорошим образом.

Ещё один драйвер – ипотечная ставка. Снижение её на 1 пункт (процент) приводит к расширению базы ипотечников примерно на 15% (данные по вторичному рынку). А вот здесь имеются хорошие осенние новости. После снижения в сентябре ключевой ставки ЦБ РФ на полпункта целый ряд ипотечных банков также снизил свои ставки на ипотечные кредиты. К примеру, в октябре о снижении отрапортовали Промсвязьбанк, «Открытие», «Ак барс», МИнБанк, «Акцепт» и ряд других. Райффайзенбанк снизил ставку по программе рефинансирования ипотечных кредитов.

Застройщики мечтают о ставке в 10% и ниже. Ведь именно подобный уровень ипотечных ставок (программа «10-10-10» Сбербанка и др.) существенно подстегнули спрос лет пять-шесть назад. Однако снижение Центробанком ключевой ставки ниже 9,5% приведёт к остановке программы субсидирования ипотеки первичного рынка. Уже сейчас по новым кредитам субсидируется лишь 0,5%. Так что рынку придётся испытать психологический удар при подобном снижении.

Тем не менее, по сути, только дальнейшее снижение ставок ипотеки способно обеспечить дополнительную базу покупателей столичной недвижимости. На реальную экономику пока надежд очень мало.