Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Такие цифры неизбежно ставят перед специалистами вопрос – справится ли рынок с подобным навесом нераспроданных квартир в новостройках?
Всё больше, всё выше
Пресс-конференции представила годовой аналитический отчёт, в котором подвела итоги 2016 года на рынке новостроек Москвы. Наибольшее внимание было уделено структуре и динамике предложения первичного рынка квартир.
По данным риэлторов за год объём экспонирующихся на рынке новостроек вырос с 2 миллионов 662 тысяч кв.метров до 2 миллионов 840 тысяч кв.метров. Таким образом, прирост составил +6,7%. При этом средняя цена предложения без учета новостроек элитного сегмента достигла 238,2 тысяч рублей за кв.метр, но по сравнению с концом прошлого года прирост составил всего +1,4%, что значительно меньше уровня инфляции.
Комментируя вышеприведённые цифры эксперты Est-a-Tet указали, что рост цены во-многом обусловлен меняющейся структурой предложения. В первую очередь, имеется в виду отступление с рынка целого класса жилья – эконом-класса, который утратил свои позиции как в Старой, так и Новой Москве. Застройщики делают акцент ныне на комфорт- и бизнес-классы. На конец 2016 года эти классы насчитывали 1 млн.кв.метров и 858 тыс.кв.метров в общей экспозиции на первичном рынке столицы соответственно.
Интересно, что бизнес-класс – это единственный класс, который показал положительную динамику в средней цене метра. По расчетам аналитиков Est-a-Tet за год цена здесь выросла с 238,1 до 253,5 тыс.рублей/кв.метр (прирост – более +10%).
Раскупят ли?
Итак, наиболее интересная цифра, о которой стоит поговорить более подробно – это объём предложения (экспозиция), который приблизился к цифре в 3 млн.кв.метров. Много это или мало? Грозит ли это затовариванием рынку или же разойдётся буквально в течение года-двух?
К примеру, разберёмся – а сколько вообще Москва строит в новых границах? Последние оперативные данные в январе озвучил глава столичного департамента градостроительной политики Сергей Левкин – ввод жилья в Москве в прошлом году сократился на 14%, однако всё же составил 3,34 млн.кв.метров. Получается, что всё, что сейчас присутствует на рынке, строится Москвой менее чем за год, не так ли?
Так, да не так – замечают эксперты. Во-первых, не все, что строится, предназначено для рынка. Примерно 600 тыс.кв.метров в год строится на бюджетные средства и расходуется на различные городские программы. Во-вторых, у нас за скобки вылетает всё строительство апартаментов. В-третьих, то, что мы называем экспозиция – это всего лишь верхушка айсберга. Застройщики редко выводят на рынок весь свой товарный запас, предпочитая формировать очереди и скрытое от рынка предложение.
Грамотнее сравнивать экспозицию с объёмом устойчивого спроса (поглощения) новостроек. Тем более что уже четыре года поглощение московских новостроек находится на стабильном уровне примерно в 3,5 млн.кв.метров, без учета переуступок ДДУ. Из чего состоит эта цифра? Проанализируем на примере 2016г.
2,3 млн.кв.метров в столице продалось по договорам долевого участия (35620 ДДУ за год по данным Росстата). По договорам ЖСК и предварительным формам сделок продалось ещё оценочно 0,4 -0,5 млн.кв.метров в год. Остаток (до 0,8 млн.кв.м) приходится на сделки купли-продажи в готовых, а также реконструируемых зданиях. Как ни странно, но о том, что квартиры в сданных домах также принадлежат рынку новостроек, очень часто забывают. По оценкам экспертов эксперты Est-a-Tet в среднем на стадии строительства распродается лишь 70% объёма новостройки.
Одним словом, 2,8 млн.кв.метров новостроек Москвы рынок способен поглотить буквально за 9,5 месяцев. Другое дело, что сам факт нарастания объема предложения все-таки свидетельствует о том, что выводят застройщики больше, чем успевает поглотить рынок.
Кстати, в своих прогнозах на 2017 год компания Est-a-Tet акцентирует, что спрос в наступившем году будет стабильным, при этом покупателю будет предложен обширный выбор в комфорт- и бизнес-классах, которые продолжат своё доминирование на рынке. В целом, компания позитивно оценивает сложившийся рынок и собирается увеличивать свою долю присутствия на рынке.
Комментировать