Юрий Кочетков: Префекты делают первый шаг в программе реновации жилья

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Речь идёт о том самом сносе «хрущевок» и иных ветхих домов с параллельным расселением их жильцов. Столь быстрые темпы перехода от слов к делу говорят о том, что власть серьёзно и подготовлено подошла к организации процесса. Чего ждать и чего требовать жителям потенциально сносимых зданий на предстоящих встречах?

Три намеченных шага

Начнём с того, что совсем недавно мэр Москвы Сергей Собянин выступал перед депутатами Моссовета с защитой законопроекта о реновации, где разъяснил подход к решению этой задачи. Из 15-минутной речи стало ясно, что принципы расселения жильцов ветхих домов не сильно будут отличаться от той практики, которая установилась в городе с 2012 года.

Напомним, что с приходом Сергея Собянина к власти эти принципы претерпели серьёзные изменения, главное из которых – переход от системы «жильё по социальным нормам» к системе «жильё метр в метр».

Итак, намеченный запуск реновации выглядит следующим образом: первый шаг – это анализ состояния жилого фонда столицы с выяснением тех самых «ветхих» домов и просмотр заявлений граждан на предмет ветхости и аварийности их жилья. На основании этого составляется первоначальный список домов, попадающих под программу реновации.

Второй шаг – это консультации с гражданами и некое голосование по вопросу - будет ли внесён конкретный дом в список или нет. В принципе, вышеупомянутые встречи префектов с жителями как раз и призваны учесть мнение последних. Вопрос только в том, насколько честными будут правила голосования.

Третий шаг – это окончательное формирования перечня домов, вносимых в программу реновации. Дальнейшее, по сути, это лишь исполнение принимаемого нового закона Москвы по отношению к перечню домов и их жителям.

Кто-то выиграет, но кто-то и проиграет

Условия расселения – один из самых больных вопросов в последнее время. Уже было высказано много домыслов, однако по словам Сергея Собянина всё будет «как раньше».

Краеугольный принцип – обмен жилья «метр жилой площади к метру жилой площади». Вне зависимости от того, сколько физлиц прописано/зарегистрировано в квартире. Вне зависимости от социального статуса жильцов. Вне зависимости от того, внесены ли они в очередь на улучшение жилищных условий.

На чём можно выиграть? По сути, лишь на увеличении нежилой площади квартиры – больше будет кухня, балкон, коридоры.

На чём можно проиграть? На качестве местоположения нового дома, куда вас расселят.

Дело в том, что территориальный принцип расселения – это всего лишь сохранение района проживания (не путать с административным округом!), да и то не во всех случаях. По словам мэра, практика показывает, что 92% расселяемых семей остаются в своём районе, 4% переезжают в соседний район и 4% отселяются в другие районы по своему согласию.

Но что означает «свой район»? Возьмём легендарные «Новые Черёмушки» - один из первых районов, застраивавшихся «хрущёвками». Здесь есть т.н. «Царское Село», престижная локация проживания, рядом с метро Профсоюзная. Но есть и район улицы Обручева с местными локальными промзонами. Представьте – каково это из «Царского Села» переселиться поближе к промобъекту или гаражному комплексу, да подальше от метро... Это и есть потеря качества местоположения. В деньгах она может выражаться в 20-30% стоимости кв.метра.

Куда пойдут капремонтные деньги?

Ещё один важный вопрос волнует москвичей. Многие пятиэтажки были недавно отремонтированы, в большинстве других жильцы исправно отчисляют деньги на капремонт. Что будет если такой дом попадёт в программу реновации?

Начнём с того, что теоретически свежеотремонтированный дом может вполне избежать сноса. Но здесь жильцам как раз нужно проявить активность на первом этапе формирования списка домов под реновацию и ближайших встречах с префектом. С точки зрения власти, ломать ещё вполне крепкий дом тоже особого смысла нет, пока хватает иных реально ветхих зданий. А их в Москве ещё тысячи и тысячи.

Отдельный момент – а что с деньгами на капремонт? Увы, жильцам в карман они вряд ли вернуться. По словам Сергея Собянина, эти деньги как раз и пойдут в фонд реновации. Вполне возможно, что новый закон юридически закрепит данный подход. Хотя, конечно, вопрос очень спорный – ведь выходит, что ранее собранные деньги поменяют целевое назначение. Особенно обидно будет тем, кто проиграет в ходе расселения по качеству местоположения, окажется, что они сами себе оплатили это «удовольствие».

Одним словом, туман над программой реновации московского жилого фонда потихоньку развеивается. В апреле нас ждёт первый и довольно важный её этап – формирование начальных списков. И заинтересованным гражданам следует проявить особое внимание к апрельским встречам с префектами.