Юрий Кочетков: Про реновацию все забыли

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Реновации не нашлось места

Год назад, конечно, тема реновации доминировала над всем. Это было ново, неожиданно и непонятно. Обсуждали, ломали копья, пытались спрогнозировать маршрут процесса. Прошёл год и... реновация исчезла из списка актуальных тем. В апреле 2018 года у спикеров конференции «Коммерсанта» не нашлось ни единого слова про реновацию.

Нет больше такой темы – не интересно! Удивительно, но это факт. Конечно, на трибуне не хватало её апологетов, в первую очередь - заммэра по строительству Марата Хуснуллина. В результате власть представлял замминистра по строительству и ЖКХ Никита Стасишин, а для него более актуальны глобальные задачи Минстроя в рамках решений по увеличению ввода жилья по всей стране. Он, кстати, обнародовал уточнённую цифру по вводу – 89,3 млн.кв.метров за 2017 год.

Итак, реновация сошла с первых полос. Более того, кулуарно обсуждается, что эту программу вообще могут задвинуть на второй план. То есть, работать по сносу ветхого жилья в Москве ровно в том режиме, что работали до 2017 года. По сути-то реновация – это было просто расширение списка старых зданий, попадающих под расселение.

Новая Москва снова

На самом деле, пессимизм по поводу реновации не совсем обоснован. У нас имеется опыт крупной московской программы, которая подобно теме реновации также прогремела в своё время. Речь идёт о Новой Москве. Точно также Новая Москва пару лет была «горячей темой», а потом аккуратно сошла с первых полос и перешла в рабочий режим.

На конференции эту тему освещал Павел Перепелица, зам.руководителя Департамента развития новых территорий г.Москва. Он кратко подвёл итоги 6 лет работы. Построено 10,1 млн.кв.метров жилья и более 3 млн.кв.метров коммерческой недвижимости (~ 10 тысяч рабочих мест). Возведено 53 объекта социальной инфраструктуры. Разбито 13 парков.

В перспективах Новой Москвы, по словам Павла Перепелицы, 7 триллионов рублей инвестиций до 2025 года, из которых около трёх триллионов пойдёт на жильё, 632 миллиарда – на жилую инфраструктуру, один триллион – на дорожную инфраструктуру.

То есть, не смотря на то, что интерес к теме Новой Москвы поутих, подспудно здесь ведётся большая работа. Интересно то, что в ходе девелопмента новых территорий сложилась ситуация, очень приятная глазу чиновников. Проектов не так много, но проекты крупные и подконтрольные. Застройщиков также немного, но застройщики серьёзные и надёжные. Такой факт: всего 4 застройщика здесь контролируют 75% рынка жилья. При этом всё это жильё примерно одного класса и одинаковой квартальной концепции. И набор соответствующей инфраструктуры примерно у всех один и тот же.

Кому доступна качественная жилая среда?

Тема современной жилой среды, её инфраструктуры оказалась самой обсуждаемой на форуме. Живое участие в дискуссии приняли девелоперы и ген.директор КБ «Стрелка» Денис Леонтьев.

Последний выдвинул тезис, состоящий в том, что в строительстве уже два десятилетия господствует устаревший подход. Суть его в том, что застройщики упорно штампуют высотные жилые дома, обеспечивая их минимальной требуемой инфраструктурой. Буквально, что по СНиПам – то и получите. Такой подход приводит к постепенной деградации городов.

Девелоперы в лице Вениамина Голубицкого (президент ГК «Кортрос») задали законный вопрос – а кто же будет оплачивать банкет разработки современной жилой среды? Особенно в регионах, где платежеспособность населения невероятно близка к себестоимости строительства самого простого здания. Никто не против быть здоровым и богатым, но реалии таковы, что приходится выбирать между минимально доступным и полным отсутствием стройки в городе.

Хорошо, если государство инвестирует бюджетные средства в городскую инфраструктуру. Есть неплохой опыт старой программы «Жилище». Но состояние экономики страны таково, что регионы вряд ли могут рассчитывать на то, что бюджет возьмёт на себя обновление жилой среды.

В результате возникает замкнутый круг – маржинальность девелоперского бизнеса не позволяет застройщикам строить и качественно, и доступно, а платежеспособность сограждан не позволяет поднять эту маржинальность. Грубо говоря, мы слишком бедные, чтобы позволить себе хорошо и качественно жить.

Более-менее приличную жилую среду могут получить покупатели лишь в Москве. По сути, это бизнес-класс. Его представитель – Алёна Дерябина (ген.директор «Дон-Строй Инвест») пыталась примирить дискутировавшие стороны.

Да, если ценник квадратного метра уходит за 200 тысяч рублей, то вполне можно создать жильё на уровне мировых стандартов. Последние проекты «Донстроя», такие как «Символ», «Сердце Столицы» прекрасно демонстрируют это. Можно привлечь и ведущие мировые архитектурные бюро, и лучших порядчиков. Проблема лишь в том, что за пределами МКАД таких цен уже не наблюдается.