Юрий Кочетков: Продадим ли всё что строим?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Действительно, жилищная стройка стала буквально общегосударственной идеей. Ставится задача – выйти за планку 100 млн. кв.метров ввода по всей стране. Однако платёжеспособный спрос явно хромает. Что делать подстёгиваемым застройщикам в такой ситуации, как избежать краха? Ответы можно посмотреть на примере сегмента столичных новостроек, который вышел на стадию восстановления после тяжелого 2015 года.

Спрос ставит вопрос

На прошедшем недавно бизнес-бранче «Есть ли резерв у Москвы для новых строек?» (организатор – ИД «Коммерсант») руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев отметил, что в столице с привлечением денежных средств граждан строится более четырёх с половиной сотен многоквартирных зданий. Суммарная площадь их превышает 20 миллионов кв.метров.

Тем не менее, на экспозиции рынка мы наблюдаем чуть более двух миллионов кв.метров. Остальное – в большинстве своём распродано, либо предназначено для пополнения рынка в ближайшем будущем.

В последнее время в прессе участились публикации ставящие под сомнение способность населения поглотить производимые строителями квадратные метры. Основания этому дал развернувшийся в прошлом году полноценный кризис спроса, и, как его следствие, акции, скидки и прямые снижения ценника на столичные квартиры в новостройках.

Действительно, экономика пока не даёт поводов к оптимизму. Прогнозы Минэкономразвития вряд ли можно назвать утешительными. Так, по итогам 2016 запланировано дальнейшее снижение ВВП страны (-0,2%), и лишь в 2017 годы мы выйдем хотя бы на какой-то положительный рост этого важного экономического показателя (+0,8%). Это т.н. базовый сценарий.

А вот в консервативном сценарии, а обычно именно такие и сбываются, Минэкономразвития прогнозирует снижение ВВП на 0,4% и в 2017 году. Понятно, что платёжеспособный спрос в таком сценарии расти не будет.

Какой ответ на негативные события рынка недвижимости и экономики в целом дали девелоперы? Здесь интересные данные предоставили аналитики на прошедшей в конце лета конференции МАР «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».

Ответы в цифрах и фактах

Сергей Лобжанидзе (руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой») в своём докладе привёл такие любопытные цифры: средневзвешенная цена новостроек столицы по итогам 1-го полугодия 2016 года упала до 204,5 тыс.рублей за кв.метр – это ниже и показателя 2015 года (259 тыс.рублей за кв.метр) и показателя 2014 года (214,5 тыс.рублей за кв.метр). Заслуга здесь не столько практики коррекции ценников на квартиры, сколько того объёма недорогих новостроек, которые выбросили на рынок застройщики за прошедший год. Именно эти новинки заставили средневзвешенный ценовой индекс упасть почти на 20%.

Отметим также, что за 2 прошедших года существенно «похудел» и рубль, потеряв в покупательной способности ещё около 20%. Это означает, что доступность столичных новостроек для тех, кто не потерял своего уровня реальных доходов, повысилась как минимум на треть. Проблема лишь в том, что далеко не все потенциальные покупатели сохранили этот уровень.

Итак, по расчётам Сергея Лобжанидзе (в основе – очищенные данные Росреестра) за период с начала 2014 года произошёл существенный рост объёмов проданных квартир. К примеру, в 1-м полугодии 2014 года было реализовано около 200 тысяч кв.метров новостроек по схеме ДДУ, в следующие два полугодия эта цифра увеличилась до уровня в 300 тысяч кв.метров/полугодие, а в 1-м полугодии 2016 года она выросла до 604 тысяч кв.метров. За два года – рост объёмов реализации в три раза!

Здесь ещё не учитываются продажи по схеме ЖСК и пресловутые преддоговоры. С их учетом в 2016 году общий объём поглощения рынка по Москве может превысить 1,5 миллиона кв.метров. Напомним, что этой цифре противостоит объём экспонирующихся на рынке квартир в 2 млн.кв.метров.

Одним словом, реакция столичных девелоперов в целом оказалось верной. Им удалось вернуть активность рынку новостроек в условиях складывающихся негативных тенденций. Выделим наиболее важные ходы, сделанные ими:

• прямое снижение цен кв.метра на целый ряд жилых комплексов; 
• вывод на рынок крупного объёма квартир в новых проектах по существенно меньшим ценам, чем в 2013-2014 гг.;
• ощутимое снижение размеров предлагаемых квартир, дающее дополнительное снижение бюджета сделки;
• активное использование финансовых форм стимулирования спроса (ипотека с господдержкой, субсидии, рассрочки).

Снизив бюджет средней сделки, дав опору субсидиями и рассрочками, девелоперы зачерпнули слой покупателей, ранее не являвшихся участниками рынка новостроек Москвы. Это контингент ранее ориентировался в лучшем случае на новостройки Новой Москвы или области.

Как показывают численные данные продаж, указанный слой покупателей оказался более чем достаточен для восстановления активности рынка. Таким образом, мысли о том, что рынок новостроек на грани коллапса пока более чем преждевременны.