Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Если спросить — так хорошо или плохо на рынке «элиты», то можно услышать заверения, что второго такого удачного года и не вспомнить! Но так ли это на самом деле? И что нас ждёт в самом ближайшем будущем?
Как продажи элитных квартир?
Начнём с того, что в посткризисное время рынок дорогих квартир довольно быстро вышел на уровень продаж 400–500 квартир в год, а в последние пару лет — даже более того, шагнул на планку в 600 квартир.
Нынешний год показал, по оценке Дмитрия Халина (управляющий партнер IntermarkSavills) более 464 сделок на 1 декабря. По всей видимости (а мы помним — что произошло на прошлой неделе с потребительским спросом), эта цифра сумеет перевалить за 5 сотен.
Однако настораживает тот факт, что на брокеров «работали» отнюдь не объекты 1-го эшелона. Лидерами продаж стали такие объекты как «Садовые кварталы», «Wine house», «Литератор», «Red Side». Это, в принципе, неплохие проекты, но они традиционно уступали в цене кв.метра 20–25% к 1-му эшелону, расположившемуся на Остоженке, Патриарших и в лучших местах Хамовников. Хорошо продаётся «Полянка 44», но это снова объект не из «топа».
В своё время к классификации даже прикрутили такой субкласс как «премиум» (против «де люкса»), чтобы отличать подобные проекты. Здесь и цена метра пониже, и квартиры поменьше в размерах, да и число квартир в зданиях явно не «клубное».
Санкции для валютчиков
Объекты же «де люкс» в этом году попали под неожиданные санкции. Дело в том, что ценообразование в них — валютное. Во-многом, это связано с тем, что в структуре себестоимости значительная часть расходов также имеет валютный характер. А с валютным курсом за последние несколько месяцев у нас случилось много всяких нехороших событий. Результат — падение спроса и вынужденные меры по ограничению реального курса сделки. Эксперты из Top Brokers Alliance оценили такой курс примерно в 36–40 р./доллар — именно при таком раскладе можно найти покупателя.
А вот что происходит, если продавец упорствует со своим валютным предложением (то есть, настаивает на расчёте по курсу ЦБ), — описала Ирина Могилатова основатель агентства недвижимости TWEED. По её словам покупатель, ничего не возражает по существу, а просто говорит «давайте отложим вопрос до весны». Смысл прост — в неопределенной ситуации не стоит принимать крайние предложения. Да, рублёвые цены в ситуации шокового спроса кажутся уже заниженными, но и цены в валюте по курсу ЦБ явно не отражают рыночной ситуации.
Гендиректор Kalinka Real Estate Екатерина Румянцева описывает нынешний процесс торга как решение вопроса — кто кого пересидит, продавец покупателя или покупатель продавца. У обеих сторон есть сильные аргументы, и, по сути, сделки идут в том случае, если одна из сторон сдаёт свои позиции в силу вынужденных обстоятельств.
Интересен тот факт, что сделка может быть обговорена в рублях, но при закладке денег в ячейку (типичный московский подход к сделке, кстати) сумма конвертируется в валюту. Так продавец пытается снизить риски девальвации.
Покупатель требует скидки, доходя до -50%. Это оценка ситуации Бориса Азаренко (совладелец и генеральный директор Vesper real estate limited). У этой компании предложение состоит исключительно из «валютных» объектов. По словам Бориса Азаренко, для осуществления сделки желательно чтобы курс находился в районе 35 рублей/доллар. В принципе — это и есть почти скидка на половину валютной цены. Отметим, что его компания в декабре готовит для рынка новый клубный дом в районе сада «Эрмитаж», несмотря на очень неопределённые времена.
Заключение
Элитные брокеры не ждут успехов в 2015 году. По всем признакам, спад на рынке квартир неизбежен. Уже сейчас на многие «валютные» объекты сегмента «элиты» объявлены скидки от 20 до 40%. И если 2014-й год (а это год санкций) уступил предыдущему году от силы процентов 10 в обороте, то 2015-й отметится более серьёзным спадом. Так, по словам Екатерины Румянцевой, ожидается примерно двухкратный спад в поступлениях по отношению к 2014 году. Количество сделок упадёт на 20–30%, а вывод новых объектов — на 30%.
Интересно, что уходящий год был на редкость урожайным в плане выхода на рынок новинок в классах «де люкс» и «премиум» — мы увидели более таких 15 объектов. То есть, даже если в 2015 году этот показатель сократится на треть, то нашему взору предстанут около 10 новинок элитных новостроек Так что будет повод поговорить о затоваривании рынка.
Комментировать