Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Аренда: курс — вниз
Два-три года назад рынок аренды столичных квартир в своей массе можно было охарактеризовать триадой цифр «30-40-50». То есть, простейшая, базовая квартира для жилья (естественно однокомнатная) начиналась от 30 тысяч рублей в месяц. Всё что ниже — это либо далёкое «замкадье», либо совсем убитый вариант.
40 тысяч рублей в месяц — это была пороговая планка приличной «однушки» с условием близости к центру города либо базовой двухкомнатной квартиры. Цифра «50» уже относилась к действительно солидному предложению-либо полноценная квартира «для всей семьи» в спальном районе, либо «однушка» для достойного бизнесмена с полной обстановкой.
Что мы видим ныне? Первая цифра давно уже превратилась в «25». Вторая где-то находится между «30» и «35». А вот «полтинник в месяц» размылся уже во что-то совсем неприличное. К примеру, хорошо обставленную трехкомнатную квартиру в спальном районе несложно найти за те же 35 тысяч рублей в месяц.
Риэлторы говорят, что рынок аренды постиг эффект домино. В верхнем эшелоне первыми стали освобождать дорогие квартиры экспаты и работники иностранных компаний. Случилось это где-то год-полтора назад. Сворачивание бизнеса (особенно с иностранным участием) в эпоху санкций и затянувшаяся стагнация экономики. Затем пришла череда квартир бизнес-класса. Их обитатели — семьи хорошо зарабатывающих специалистов обнаружили, что за те же деньги они могут снять гораздо лучшее жильё, которое освободил покинувший страну и Москву вышеупоминавшийся клиент-«иностранец». В появившиеся в количестве свободные квартиры бизнес-класса устремились обитатели средних- и эконом-квартир. Всё, естественно, сопровождалось ценовыми подвижками «вниз».
Впрочем, это ведь только верхняя часть айсберга. Мы совсем забыли о том, что как раз в тот же самый период на рынок аренды хлынули «инвестиционные» квартиры столичных новостроек. Это квартиры, в которые граждане активно вкладывались в 2010–2012 году, в тот момент, когда цены на новострой ещё не выросли, но доходы домохозяйств уже преодолели дно кризиса-2008. Нет сомнений, что квартиры из новостроек (вспомним, что многие из них сразу сдавались с отделкой!) внесли свою лепту в наблюдаемое удвоение объёма предложения арендных квартир.
Ещё один удар рынку аренды был нанесён девальвацией нашей валюты. Как результат — уехала из недорогих квартир часть гастарбайтеров, неудовлетворённая снижением своих доходов, выражаемых в валюте. Кстати, в эту точку бьют и активно сдаваемые квартиры новостроек ближайшего Подмосковья. Действительно, какой смысл снимать «бабушкину» квартиру на окраине в старой «хрущёвке», если стали доступны 40-метровые квартиры из новостроек области, находящиеся в прямой досягаемости новых окраинных станций метро типа «Жулебино», «Тропарёво» и т. п.?
Продажа: курс — вверх
А что произошло с ценами за пару лет на вторичном рынке недвижимости Москвы? Увы, рост на 15–20%. Особенно отличились в это плане прошлые осень-зима…
Часто говорят, что рост был эмоциональный — санкции, девальвация, плохие банки, говорят, что он не был обеспечен должным платёжеспособным спросом. Тем не менее, для покупателя всё равно картина не радостная. Особенно, если он — покупатель ипотечный. Продавцы, конечно, уже поддаются на торг. Но не в значительных масштабах, и зачастую отнюдь не продавцы той единственной квартиры, которую так захотелось купить.
К чему привели разнонаправленные ценовые тренды?
Два года назад та самая скромная окраинная «однушка», которая сдавалась за 30 тыс. рублей в месяц, могла быть продана хозяином примерно за 5 миллионов рублей. С учетом уплаты налога на доход по упрощенной схеме мы имели 6,7% годовых от аренды. Это хороший процент, кстати, просто мы не учли еще ряд расходов квартировладельца. Отбросим их для простоты.
А ныне? Сейчас можно приобрести патент на аренду квартиры. В нашем случае он даже подешевел за это время и стоит 2500р./мес. Сдадим мы свою квартиру примерно за 25 тысяч рублей/мес. Продажа, как показывает расчёт, будет в районе 5,9 млн. рублей. То есть, имеем годовую доходность 4,6% — почти в полтора раза меньше чем пару лет назад. Ну, если быть совсем точным в 1,45 раз.
Надолго ли аренда и продажа разошлись?
Значит ли это, что цены предложения квартир (продажи) обречены на падение?
Как бы не печально это звучало для желающих сменить аренду на квартиру в собственности — ответ отрицательный. Это означает лишь то, что ценообразование и тренды на рынках аренды и продажи квартир разошлись.
Что-то подобное наблюдалось и наблюдается в коммерческой недвижимости, где спад цен аренды в разы превосходит падение цен предложения на продажу. Всё-таки, собственность — это актив. Актив, не менее ценный, чем наличные деньги.
А что такое аренда? Почему её готовы сбрасывать чуть ли не в два раза? Дело в том, что сегодня снизить цену аренды можно, а завтра точно также можно восстановить её на прежнем уровне. Сама недвижимость никуда не уходит из рук в этом случае. Просто пережидаются неблагоприятные времена. И чем более гибок арендодатель, тем меньше в эти времена потерь он несёт.
Снижение же продажных цен квартир базируется на двух китах — нарастание предложения квартир и жесткая стагнация (снижение) спроса. В нашем случае ещё своё слово может сказать ипотека, как величина, воздействующая на спрос. Доход же от аренды квартир вообще слабо влияет на цены продажи.
Словом, в качестве прогноза можно сказать, что возвращение доходности аренды на уровень 5–6% с большей вероятности произойдёт за счёт роста цен аренды по мере восстановления экономики страны и бизнеса в целом. Именно такой сценарий мы наблюдали в 2000–2002 годах, если кто позабыл. Впрочем, нельзя упускать из расчётов и то, что существует на белом свете и эмоциональный обвал цен. Но с арендой он вряд ли будет связан.
Комментировать