Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Как жить и выжить в новых условиях обсуждали эксперты на первом в году форуме, организованном ИД «Коммерсант».
Пошел обратный отсчет
Ежегодная конференция ИД "Коммерсантъ" прошла под девизом «Цены на взлет!» Однако основным рефреном звучал совсем другой вопрос – «как же нам, девелоперам, жить дальше?»
Цены и себестоимость, без сомнения, важнейшие термины девелоперского бизнеса, но что в них толку, если тебя попросту отлучают от основного денежного потока – от продаж квартир?
Как точно заметил один и спикеров конференции Олег Мамаев (президент "Лидер-Инвест"), покупатель теперь за квартирой будет приходить в банк, класть туда деньги и получать взамен обязательство третьей стороны (застройщика) построить дом и предоставить в нём квартиру. Стоит добавить, при этом солидарной ответственности банк нести не будет. Придётся очень хорошо объяснять гражданам – что же это за схема и как она будет работать.
Проектное финансирование и эскроу-счета станут обыденной реальностью через 4,5 месяца. Что мы знаем о ней? Готовы ли девелоперы, банкиры, муниципальная власть к новой жизни? Какие препятствия просматриваются прямо сейчас?
Каждый пятый проект не получит денег
Выступавшие от лица девелоперского сообщества Олег Мамаев и Марина Любельская (первый зам.ген.директора концерна «КРОСТ») озвучили точку зрения больших и сильных девелоперов: «у нас всё хорошо, мы давно уже готовы, а будет ещё лучше, потому что перемрут плохие и слабые конкуренты». Здесь вопросов нет, никто не против быть богатым и здоровым. А вот что делать остальным? В особенности - региональным застройщикам с их копеечной маржой.
Александр Гончаров, заместитель председателя «Москомстройинвест», с трибуны озвучил ключевую цифру по московскому региону: одна пятая часть проектов не получит проектного финансирования. Вот такую перспективу уже сейчас видят власти.
Что это означает в цифрах? Забудем на время о гигантских объемах полученных разрешений на строительство, возьмём просто ввод инвестиционного жилья по прошлому году (т.е. без «социалки» и ИЖС). На московский регион ежегодная стройка составляет ~ 8 млн.кв.метров. По четыре миллиона в Москве и области. Незначительная часть новостроек продается по ДКП (т.е. в готовом виде), однако минимум 7,5 млн.кв.метров новостроек в год – это то, что продавалось по договорам долевого участия. И это то, что потребует проектного финансирования через 4,5 месяца. И будет требовать каждый год, кстати.
20% от этого метража проектов не удовлетворяет требованиям банков и властей, то есть – 1,5 млн.кв.метров в год или 27 тысяч квартир. Эти стройки без денег дольщиков неизбежно встанут.
Какой выход?
Часть этих проектов нынешнего периода, надеемся, проскочит сквозь лазейку, которую нам обещает Минстрой. Тем, кто уже находится в завершающей стадии строительства и обладает необходимыми средствами на достройку, дадут право торговать и дальше по старым условиям. Инструкция с точными цифрами уже разработана, сейчас проходит её обсуждение, а опубликовать обещают к марту.
Большинство же проектов, которые останутся без проектного финансирования, вынуждены будут либо банкротиться, либо ждать спасения от федерального бюджета. Тем более что совсем недавно президент страны Владимир Путин пообещал, что застройщики и банки не останутся без помощи в трудную минуту.
Стране нужны триллионы
В масштабах всей страны ситуация ещё тревожнее. По оценкам Ольги Архангельской (партнёр Ernst&Young) лишь 70% проектов могут рассчитывать на проектное финансирование, при этом средневзвешенная ставка для застройщиков составит не менее 7%.
Есть ещё одна неприятная новость, которую озвучили спикеры. Уже сейчас банки сильно завышают требования к проектам. Причина понятна: банков, способных кредитовать стройки – несколько десятков, а застройщиков, которым требуется финансирование – не менее четырёх тысяч. В таких условиях банки свободно могут выкручивать руки тем, кто к ним пришёл за деньгами.
По словам Александра Гончарова, банкам предстоит заместить своими кредитами 2,8 триллионов рублей, которые сейчас вкладывают в стройки дольщики. Для сравнения, общий объем текущего финансирования банками девелоперов составляет лишь 0,4 триллиона рублей.
Несколько другую оценку требуемого финансирования дал Сергей Ишков (партнер и управляющий директор Boston Consulting Group). По его словам, инвестиционная стройка в масштабах страны составляет 130 млн.кв.метров. Из них 70 миллионов уже обеспечены деньгами (кредитными или из собственных средств), в крайнем случае, они успеют достроиться до лета нынешнего года.
Остаток или 60 млн.кв.метров строек жёстко зависят от денег дольщиков, то есть не имеют банковского финансирования здесь и сейчас. Из них 20 млн.кв.метров – высокорискованные или откровенно убыточные проекты, которые никоим образом не получат проектного финансирования. А вот оставшиеся «хорошие» 40 млн.кв.метров строек – это то, на что банкам придётся сыскать минимум 1 триллион рублей.
На самом деле, денег понадобится гораздо больше. И средняя инвестиционная себестоимость выше, чем 25 тыс.рублей/кв.метр, и нельзя забывать о новых стройках 2019 года, которые почти в полном составе потребуют кредитование в новых условиях.
Вот такие серьёзные, если не сказать тревожные цифры услышали участники конференции «Цены на взлет! Что ждет рынок недвижимости в 2019 году?» Ну а что касается динамики цен, то их определят нам макроэкономические параметры – ключевая ставка, инфляция, располагаемые доходы населения и прочее. Но прогнозы в этой части требуют отдельного разговора.
Комментировать