Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
На прошедшей на прошлой неделе конференции MREF-2016 (организатор – газета «Ведомости») не прозвучало ни громких заявлений, ни каких-то откровенных новаций. Атмосферу можно было назвать рабочей. Тем не менее, характерная черта многих выступлений – это настороженность.
Кризиса нет?
Марат Хуснуллин (зам.мэра по строительству), конечно, в большей степени эпатировал собравшихся, когда заявил на MREF, что кризиса в столице нет и не будет. Уж кому-кому как не ему знать тот перечень проблем, которые поставила действительность перед строителями и девелоперами в последние 2-3 года. Многие до сих пор балансируют на грани выживания.
Тем не менее, следует признать – проблемных строек всё-таки не прибавилось в столице. По паре-тройке адресов есть определённые опасения, но ситуация в целом гораздо более благоприятная чем, скажем, в 2009-2010 годах.
Зам.мэра, рассказывая об миллионах вводимого жилья и километрах реконструкции, конечно, не упомянул о значительной роли бюджетных денег в нынешней стройке. Фактически, госзаказ стал для многих строителей надёжным ковчегом в океане экономической депрессии. Ну а гос.субсидии ипотеки – буквально палочкой-выручалочкой для многих инвестиционных строек.
В кулуарах, обсуждая сентенцию «кризиса нет и не будет», в большей степени обращали внимание на её вторую часть. А почему, собственно, не будет? Неужели вливания в столичный бюджет исходят из бесконечного источника? Разве не было опыта 1991-1993 годов, когда на глазах замирали советские стройки? Можно вспомнить и то, как затухали лужковские программы обеспечения горожан социальным жильём, программы реконструкции ветхого фонда и т.п.
Кран бюджетного финансирования может быть перекрыт в любой момент. А сама по себе Москва тратит на порядок больше, чем производит. Несложно быть оптимистом, имея устойчивую финансовую опору. Можно позволить и ежегодную замену хорошей плитки/асфальта на новые, и различные урбанистические новации. Но всё это быстро закончится, если Москва окунётся в реальный рынок, где правит бал экономия и бесконечный поиск баланса спроса и предложения. Именно об этом говорил многие спикеры MREF, что называется, «от сохи».
Упрощение, удешевление, ухудшение
Управляющий директор «ФЦПФ» (группа ВЭБ) Илья Пономарёв, к примеру, отметил, что происходит непрерывная жертва качеством новых домов в угоду тенденции снижения цены лота на первичном рынке и скорости строительства. Рост доходности в девелопменте в 2016 году обусловлен, по его мнению, именно снижением качества проектов.
Это, кстати, был ответ на заявление председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева касательно неожиданного взлёта декларируемой прибыли девелоперских проектов на 30% в нынешнем году по сравнению с 2015 годом. Хотя есть и более простое объяснение – т.н. эффект низкой базы. 2015 год – это год худших показателей девелоперского бизнеса, год кризисного «дна». Отталкиваясь от него нетрудно показать уверенный рост.
Илья Пономарёв, комментируя ситуацию, отметил, что в столицу вернулась «панель», то есть типовое строительство. Как известно, дома типовых серий действительно возводятся быстро и обходятся недорого. Девелоперы вновь обратились к ним как раз в поисках экономии. Подобный «камбэк» мы уже наблюдали в Москве в 2009-2011 годах, когда «панель» вернулась на рынок на плечах компании «Ведис».
Пожалуй, самым интересным в выступлении Ильи Пономарёва был вывод – «а ведь всё плохое придётся сносить». Снизив качество в угоду моменту застройщики заложили мину на будущее, подобно тому, как хрущёвское массовое строительство 50/60-ых годов обернулось головной болью постсоветского времени практически для всех регионов страны.
Интересно то, что в элитном сегменте уже пошёл обратный процесс – движение обратно к качеству в ущерб бюджету сделки. Об этом говорили на бизнес-завтраке «Элитная недвижимость. Классика на все времена!» в рамках MREF, посвященном проблемам и тенденциям элитного строительства.
Так Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН, отметила, что её компания уже начала объединение маленьких квартир в своих премиальных проектах для того, чтобы получить в итоге наиболее востребованные сейчас на рынке полноценные квартиры 150-200 кв.метров.
Подобную тенденцию отметил и Алексей Болдин, генеральный директор «Магистрат», по его словам в новых очередях крупного проекта премиального сегмента «Садовые кварталы» наиболее востребованными оказались крупные квартиры, размещаемые на этаже в единственном числе. Сочетание отсутствия соседей по этажу и просторная квартира для богатых покупателей оказалось очень привлекательным фактором.
.jpg)
ЖК Садовые кварталы
В целом, MREF показал то, что и столичный инвестиционный девелопмент, и жилищное строительство успешно адаптируются к новой посткризисной реальности. Речь уже не шла о том, как всё плохо, не было и мрачных прогнозов. Разговор, скорее, касался новых проблемных точек.
Чиновники размышляли о том, как гарантированно застраховать риски от недостроев, девелоперы – о том, как жить в условиях упавшей рентабельности, риэлторы – о том, как торговать тем, что есть. Это и неплохо. По крайней мере, нет конфронтаций между всеми участниками процесса. Ну а достичь полного взаимопонимания поможет лишь время и совместная работа в строительной сфере.
Комментировать