Так, было заключено 9938 договоров долевого участия (ДДУ) – для сравнения, в июне перед отменой льготной ипотеки и на фоне возникшего ажиотажа было зафиксировано 10469 таких сделок – немногим больше.
Ситуация сложилась парадоксальная – льготная ипотека осталась в весьма урезанном варианте, ключевая ставка достигла 21%, ставки по рыночной ипотеки более, чем вдвое превышают заградительный порог, доходя местами до 28%, а уровень продаж это практически не затрагивает...
Ответ на этот вопрос простой, но весьма неоднозначный – во втором полугодии 2024 года резко увеличилось число сделок, в которых присутствует такой инструмент, как рассрочка – они попадают в общую статистику рынка, не являясь по сути полноценной и окончательной продажей недвижимости.
Если посмотреть на динамику ДДУ после отмены льготной ипотеки на новостройки, то в июле падение было не слишком заметным – за счет завершения сделок, оформленных в конце июня, а в августе продажи буквально рухнули - более, чем в два раза.
Но уже с сентября-октября наметилась четкая тенденция роста, вылившаяся к концу года в картину полного восстановления рынка новостроек. Произошло это именно за счет буквально ураганного распространения продаж в рассрочку. Сколько именно сделок проходит с использованием рассрочки? Крупные компании дают различные оценки – от 20 до 40 и даже 50% от общей массы продаж новостроек.
Если взять даже усредненные 30%, то картина получается следующая – из почти 10000 декабрьских ДДУ реально было продано менее 7000 квартир – уровень октября 2024 года. Если же взять ноябрь с его 7729 сделками, то реальных полноценных продаж здесь получится чуть более 5000, то есть это уровень августовского спада и ни о каком резком и необъяснимом восстановлении уровня продаж речи уже не идет, а говорить можно лишь о формальном учёте сделок.
Почему же у экспертов столь негативное отношение к рассрочке - этот вроде бы удобный для покупателя и застройщика инструмент называют "бомбой замедленного действия" для рынка? Здесь можно назвать несколько причин:
- При покупке квартиры с использованием ипотечного кредита, клиент оплачивает первоначальный взнос, а недостающую сумму застройщик получает от банка, то здесь на счет девелопера поступает только первоначальный взнос от покупателя (как правило, это менее половины стоимости квартиры, иногда – треть или даже четверть, в зависимости от условий рассрочки). То есть по сути, это не полноценная сделка, а некое резервирование недвижимости, которому далеко до завершения продажи, тем более, что в последнее время участились предложения особо длительных рассрочек – до пяти лет. Таким образом, если при продаже квартиры в ипотеку, все риски ложатся на финансовую организацию, то при оформлении рассрочки, они полностью достаются девелоперу.
- Одним из преимуществ рассрочки называют фиксацию цены недвижимости – это подразумевает рост цен в кратко- и среднесрочной перспективе. Если же ожидания не подтвердятся, или даже, напротив, цены на квартиры поползут вниз – а такой вариант многие аналитики рынка называют вполне вероятным, то значительная часть покупателей, оформивших рассрочку, может просто отказаться от сделки. Более дешевая новостройка будет выгоднее, даже с учетом штрафа за отмену старой сделки. То есть квартира, "проданная" в рассрочку, вновь вернется на рынок.
- Подобная ситуация может произойти и в случае покупки квартиры в качестве инвестиции. Более того, учитывая невысокий первоначальный взнос, можно зарезервировать в рассрочку несколько лотов в ожидании роста цен и выгодной перепродажи. Если роста не будет, опять же большинство из этих квартир, уже вошедших в статистику продаж, вернутся на рынок.
- Необходимо также отметить, что ипотека контролируется не только банками, но и государством (ЦБ), в том числе через так называемый ипотечный стандарт, который вступил в действие с начала этого года. В случае рассрочки же контроля никакого нет, это стихийно возникший на рынке разрозненный продукт.
Предполагается, что рассрочка – это краткосрочный инструмент, который должен помочь рынку пережить время супервысоких ипотечных ставок. Но когда рыночная ипотека вновь станет доступной, на данный момент сказать сложно. Если следовать прогнозам ЦБ, то некоторое снижение должно начаться не ранее второй половины нынешнего года, а уровня в 12-13% ставка достигнет только к концу 2026 года, если не произойдет каких-либо новых геополитических потрясений.
Получается, что вполне вероятен сценарий, когда при практическом отсутствии рыночной ипотеки застройщики остаются с массой частично оплаченных квартир, которые в любой момент вновь могут вернуться на рынок. То есть рассрочка – очень неоднозначный и весьма рискованный вариант приобретения недвижимости – как для застройщика, так и для самого покупателя.
Комментировать