Юрий Кочетков: Освоить? Нет, развить!

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Завершившийся на прошлой неделе Российский инвестиционно-строительный форум служит хорошей лаксмусовой бумажкой для выявления новых трендов отрасли. Значительное внимание его участников привлекли вопросы того, как быть с территориями, уже сложившимися, застроенными, но деградировавшими с течением времени. Речь идёт и о кварталах устаревшего жилья, и о промышленно-коммунальных территориях.

Для случая Москвы интересно и первое, и второе. Действительно, с кварталами «хрущёвок» битва с переменным успехом длится уже два десятилетия, а к промышленным территориям приступили по сути лишь в последние годы.

Новый подход в строительстве жилья

Комплексное освоение территории (КОТ) — это проблема свободных от застройки территории. Пространства Новой Москвы — прекрасный полигон для работы в данном направлении. Заметим, с момента присоединения новой территории прошло уже 2,5 года, однако в работе находятся лишь старые проекты с «подмосковной» предысторией. Интерес инвесторов к действительно комплексному освоению, то есть с социальной и коммунальной инфраструктурой, рабочими местами (sic!), дорогами оказался минимальным. Инвестор хочет строить и продавать жильё — ни офисы, ни школы, ни стадионы ему неактуальны. И не потому, что инвестор не понимает, что всё это успешно в конечном итоге капитализируется в цене кв.метра квартиры, а потому, что в голом поле всё это влетает в феноменальную копеечку и убивает рентабельность проекта на корню.

Развитие застроенной территории (РЗТ) — совсем другая история. Это город. Здесь уже подведены сети и подключены коммунальные мощности. Сюда подходят дороги, есть остановки общественного транспорта и, временами, даже метро. В окрестностях или в самом квартале можно найти действующие детсады, школы и спортивные объекты. Всё это очень хорошо для инвестора, однако всплывает другая проблема — ведь эти территории уже чем-то застроены, а у того, чем они застроены, есть собственники или арендаторы.

Проблема собственников является едва ли не ключевой. Вспомним ту же реконструкцию кварталов «хрущёвок» — за короткий срок коэффициент расширения площади (то есть, сколько квадратных метров надо обеспечить владельцу старой квартиры за его 1 кв.метр) увеличился с приемлемого значения 1,3 до 1,6–1,7. Всеми правдами и неправдами владельцы квартир добивались расширения своей жилплощади. Экономика проекта реконструкции их не волновала.

Редевелопмент промышленных зон

В промтерриториях ситуация ещё хуже. Там есть собственники зданий, а есть владельцы земли (или прав долгосрочной аренды). Ещё есть ключевые арендаторы со своими интересами. И, на закуску, кто-то из вышеперечисленных может обладать федеральным статусом — те же военные, к примеру. С «федералами» московскими законами и правилами не совладать, а закон федерального уровня по РЗТ до сих пор находится в разработке и, по всем признакам, ранее лета мы его не увидим.

Разные собственники или долгосрочные арендаторы — это разные интересы. Кто хочет спокойно работать и извлекать доход как есть. Кто-то хочет запродать имущество подороже. Кто-то хочет масштабного развития своей территории или даже всей окрестной «промки». А есть ещё интересы города. Ну и окрестных жителей тоже не забудем — иной раз они способны понаставить палок в колёса, хотя каких-то имущественных прав не имеют.

Признаемся честно, с девелопментом застроенных территорий ситуация в столице сложилась плачевная. Кроме города за редчайшими исключениями никто комплексно не занимается реконструкцией и развитием кварталов ветхого жилья. С промышленными территориями вроде дело пошло поначалу, большую роль здесь сыграла т.н. апартаментная революция, однако сейчас всё застопорилось. Застройщики винят накладываемые городом обязательства по инфраструктуре (в т. ч. и дорожной), а также громадную плату за изменение вида разрешенного использования.

Все вышеперечисленные проблемы осознаются, как минимум. Ведётся работа по правовым механизмам, выше упоминался федеральный закон по РЗТ. Ищутся способы снять излишнее бремя с застройщиков при работе с крупными промышленно-коммунальными территориями — достаточно вспомнить, что город взял на себя обязательства по сетям и транспортной инфраструктуре площадки ЗиЛ, торги по которой прошли в прошлом году. Интересно будет взглянуть на опыт такого крупного проекта как территория завода «Серп и Молот» — его собирается осваивать «Донстрой» на основе концепции британского бюро LDA Design. В 2015 году застройщик уже собирается начать строительные работы.

Взаимодействие девелоперов и государства

Тем не менее, развитие застроенных территорий в Москве остаётся сложнейшей задачей для девелопера. Помимо решения задач, которые в изобилии ставят и мелкие собственники, и власти, застройщику приходится увязывать свой проект с общим развитием района, где находится промзона. Меняется сетка дорог, меняется нагрузка на коммунальные сети. Следует понимать, что невозможно создать на месте старого завода квартал бизнес-класса, если вокруг царит разруха, а выбираться на работу каждый день придётся сквозь «проектируемые проезды».

И РЗТ, и КОТы в конечном итоге сталкиваются с довольно различными по своей природе трудностями. Проектировать и строить с чистого листа вроде бы просто, но удаленность от мест приложения труда и объектов полноценной инфраструктуры зачастую обесценивают проект. РЗТ, наоборот, страдает не от недостатка чего-либо, а от избытка. Приходится избавляться и от загрязнённого грунта, и от старой узкоколейки, и от ставшей ненужно газовой магистрали, и от окрестных надоедливых арендаторов.

В обоих случаях, как оказалось, принципиально невозможно обойтись без участия города/государства. И именно во взаимодействии город-инвестор-застройщик сейчас ищутся решения задачи и освоения свободных территорий и развития застроенных.