Юрий Кочетков: Ремонт пускают в продажу

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

В новом году застройщики нескольких объектов-новинок заявили о готовности предложить законченный продукт покупателю, а по прогнозам экспертов к концу года отделка займёт долю в одну треть в сегменте предложения квартир с ценой от 300 тыс.руб./кв.метр.

Новая революция

В сегменте недорогих квартир всё просто – квартиры с незамысловатой финишной отделкой давно уже стали массовым товаром. С тех пор как прошлый кризис запустил моду на готовые квартиры, застройщики массового сегмента успешно освоили технологию этого продукта.

Покупатель же только приветствовал данную новацию при условии, что цена метра вырастала не столь уж значительно – на 8-15 тыс.руб. за кв.метр.

Однако более высокие классы долго сопротивлялись этой новации. Особенно упорствовал бизнес-класс – сейчас на рынке лишь три ЖК бизнес-класса предлагают отделку. Чуть лучше дела шли в премиальном сегменте.

Здесь две девелоперские компании с завидным упорством совершенствовали свой особый продукт, речь идёт о «Баркли» и «Веспере». Первая компания («Баркли») вообще считается апологетом ЖК с финишной отделкой, а «Веспер» стал в последнее время законодателем мод элитного рынка, и немалую роль здесь сыграло то, что этот девелопер буквально отточил свои квартиры с финишной отделкой.

Пожалуй, 2016-2017 год можно назвать годом отделочной революции в дорогом сегменте. К немногим ранее продававшимся объектам с отделкой присоединилось сразу с полдюжины адресов элитного рынка.

Прежде всего это Cloud Nine в Замоскворечье и «Набоков» на Остоженке от «Веспера», а также «Резиденция Тверская» от «Ковакса». А 2017 года нам подарил Barkli Gallery в Замоскворечье и апарт-отель MOSS (100% лотов с финишной отделкой). Появились также апартаменты с готовым ремонтом в составе ЖК «JAZZ» в Марьиной Роще и МФК «Большевик». Отметим, что здесь лоты с готовой отделкой соседствуют с лотами «под отделку».

Непростое решение

Что же делать застройщику, если он уже давно начал свой объект продавать без отделки?

Если лотов немного, то можно буквально переобуться в полёте, как это сделал тот же «Веспер» со своим небольшим проектом «Чехов». Запустили этот проект в виде ЖК с черновой отделкой, но затем перевели его в формат со 100%-й финишной отделкой всех лотов.

Сложнее, если в составе проекта не десятки, а сотни квартир. К примеру, ЖК «Knightsbridge Private Park» в Хамовниках в своё время предложил опциональную отделку покупателям от дизайнеров LINLEY и Andrew Martin International. Понятно, что это удовольствие - за отдельную стоимость.

ЖК «Red Side» пошёл по третьему пути. Как сообщил на состоявшейся на днях пресс-конференции Алексей Ржевцев, генеральный директор группы компаний Insigma, в составе этого ЖК премиального класса выделено около 100 квартир, которые пройдут финишную отделку в одном из 4 выбранных дизайн-стилей. Таким образом покупателю будет предложено два вида квартир – с готовым ремонтом и без. По словам Алексея Ржевцева, средняя цена квартир с отделкой составит 454 тыс.руб./кв.метр.

Ясно, что прочие квартиры достанутся покупателям чуть дешевле, по расчётам аналитиков ориентировочная цена сделок февраля 2017 года составляла 390 тыс.руб./кв.метр. Таким образом, отделка здесь прибавит около 14% в цене лота.

Статистика ремонта

На упомянутой выше пресс-конференции Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, опубликовал данные, по которым разница в цене между лотами с отделкой и без в дорогом сегменте составляет около 11%.

Интересно, что доля лотов с отделкой долгое время колебалась в районе 9-13% (расчёты экспертов Savills) и лишь в последний 2016 года увеличилась до 19%, а к концу 2017 года прогнозируется её рост до 33%. До конца года рынок пополнится ещё примерно тысячей лотов с финишной отделкой к тем 730 лотам, которые уже имелись на рынке.

В итоге рынок дорогих квартир получит полную гамму предложения: ЖК старого типа «под черновую отделку», ЖК со 100%-й отделкой (объекты «Баркли», «Веспер», «Ковакс» и «MOSS»), а также ЖК или МФК смешанного типа, которые на данный момент представляют «JAZZ», «Большевик» и присоединившийся к ним «Red Side».

Застройщики уверены, что расширение ассортимента сыграет им на руку. Они отмечают, что аудитория покупателей прирастает, как минимум, на две категории: инвесторов в арендные квартиры и покупателей вторичного рынка. Savills оценивает первых примерно в 20% от всего пула покупателей квартир с финишной отделкой.

Покупатели же вторичного рынка приходят самыми последними – для них важно, чтобы ЖК был сдан в эксплуатацию. Зато такой расклад даёт возможность провести операцию trade-in – продать квартиру в старом фонде и тут же заселиться в новом ЖК, насыщенном современной инфраструктурой.