Юрий Кочетков: Ренессанс бизнес-класса

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Класс, который оказался в тени после кризиса 2008 года неожиданно стал набирать обороты: появляются не только новые объекты, но и новые игроки на этом поле. Найдётся ли достаточно покупателей, которые достойно оценят обновлённый бизнес-класс и проголосуют за него кошельком?

Чехарда в классификациях

Лет 10-15 назад бизнес-класс в новостройках определялся относительно просто: дом по индивидуальному проекту (монолит), потолки от трёх метров и выше, известный застройщик и просторные квартиры. Как-то подразумевалось, что качество здания, уровень отделки общих помещений должны всему соответствовать – не панель какая-нибудь!

Однако со временем все карты смешали два дерзких новичка классификаций столичной недвижимости – классы «комфорт» и «премиум». По сути, «комфорт» - это недорогое, доступное для большинства потребителей жильё, однако при этом – вполне приличного уровня. Однако в «комфорт» начали зачислять «монолиты» c очень достойными характеристиками – и с высокими потолками, и с вполне просторными квартирами.

С другой стороны обосновался «премиум» - его с неким лукавством определяли как дорогое жильё с серьёзными изъянами по местоположению или в концепции застройки. Сюда также угодили многие проекты, которые ранее бы зачислили в бизнес-класс – здесь во-многом постарались агентства недвижимости, специализирующиеся в сегменте элиты.

В итоге бизнес-класс поблек и отощал. В него записывали новостройки, которые слишком хороши для комфорт-класса и которым не хватало дерзости назваться «премиумом» при этом.

Так продолжалось до тех пор, пока не наступил 2016 год, который стал буквально ренессансом этого класса.

Новые бизнес-тенденции

Что же такого произошло?

А дело в том, что столичные застройщики «наелись» комфорт-классом, который в своё время расцвёл на ресурсе столичных промзон. Действительно, в 2014-2015 годах рынок насытился просто небывалым количеством новинок, которые позиционировались в диапазоне 130-160 тысяч рублей/кв.м.

ЖК ЗилАРТ

Характерно, что большинство из них были масштабными – до 100 тысяч кв.метров продаваемых квартир (апартаментов) и даже выше того. Новинкам 2016 года надо было чем-то выделяться, чтобы не рухнуть в полынью «комфорта»...

Обзор новинок бизнес-класса обращает внимание на то, что многие объекты – это небольшие по нынешним меркам дома. Едва ли не пресловутая «точечная застройка». Сюда можно записать и ЖК «Тимирязевский Парк», и «Вавилова 69», и DOM, и ряд других.

Впрочем, квартальная застройка не выпала из сферы интересов застройщиков бизнес-класса, под неё вполне попадают ЖК «Вавилова 4», «Царская площадь», «Родной город. Воронцовский парк», ONLY. Довольно крупный проект намечается на ул.Викторенко – ЖК Prime Time.

Из ряда несколько выпадает проект компании Галс-Девелопмент – ЖК «Достояние», это три высотные башни, напоминающие концепцией стиль застройки бизнес-класса нулевых годов («Алые Паруса», «Воробьевы Горы», «Квартал 32-33» и др.).

Однако следует признать, что всё это не такие грандиозные проекты застройки бизнес-класса, какие мы наблюдали в прошлые несколько лет – «Сердце Столицы», «Символ», «ЗИЛАРТ». То есть, масштабы стройки в этом классе несколько уменьшились.

Квартал ONLY

Что ещё уменьшилось, так это линейные размеры квартир. По расчётам АН «Бест Новострой» ещё два года назад средний размер квартиры в бизнес-классе составлял 103,6 кв.м., а ныне – всего 79,4 кв.м. Если вспомнить, что по данным аналитиков цены предложения за то же время потеряли примерно 5%, то мы получим что бюджет среднестатистической квартиры в бизнес-классе «похудел» более чем на 25%.

Однако потеря в цене предложения на четверть – это ещё не всё. При 100% оплате застройщики смело обещают скидку от 3% и до 13% в отдельных случаях. Словом, доступность квартир бизнес-класса повысилась для тех, кто сумел в наше непростое время хотя бы сохранить свои доходы в рублях. А что делать? Ведь снизу поджимает «комфорт-класс» с ещё меньшими бюджетами сделок, но при этом с очень приличным качеством проектов.

Характерно, что в бизнес-класс пришло много застройщиков, ранее работавших и работающих в более низких ценовых сегментах. Это и подмосковный застройщик TEKTA GROUP, это и ПИК с Ведисом, которые надолго было оставили бизнес-класс за бортом своих интересов. Стоит также отметить новичков сегмента - РГ-девелопмент, Ingrad, ООО «Атлантик», Storm Properties.

Последняя новая тенденция, на которой стоило бы остановиться – это проникновение в бизнес-класс жанра «финишная отделка квартир», характерного ранее лишь для дешёвого жилья или для топовой «элиты». Сейчас можно упомянуть уже три объекта в этом классе, в которых можно приобрести квартиру с финишной отделкой – это МФК «Match point» и «ONLY», а также один из корпусов ЖК «Сердце столицы».

ЖК Сердце Столицы

Одним словом, бизнес-класс снова в строю в битве за столичного покупателя. Новые объекты, новые подходы – всё это должно сыграть ему только на руку.