Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Вехи расставлены
Итак, 1 августа 2017 выпущено Постановление правительства Москвы «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве». Речь, по сути, идёт о конкретных сроках и списках. Это постановление не только утверждает программу, но и устанавливает конечную дату принятия нормативных актов, необходимых для её реализации. Дата - 1 января 2018 года.
Вторая важная веха – это 1 октября 2017 года, именно к этому моменту власти должны определиться с кварталами, где будут выделены площадки для волнового переселения.
Это, пожалуй, наиболее важная информация, которую с нетерпением ждут жители «реновационных» домов. Именно к этой дате должно определиться КУДА поедут первые переселенцы. Может неожиданно обнаружиться немало сюрпризов. Пока власть обещает в целом сохранять район проживания и лишь в крайних случаях выделять жильё в соседних районах города.
Но для этого необходимо наличие тех самых стартовых площадок в почти каждом из реновируемых кварталов/микрорайонов. Но откуда они возьмутся в нужных количествах – пока загадка. Резервы свободных земель здесь давно иссякли, единственный шанс – высвобождать участки из-под объектов коммунальной и промышленной инфраструктуры и т.н. линейных объектов.
Третья важная дата, упоминаемая в постановлении – это 2032 год, именно к этому сроку планируется расселить и перестроить все 5144 зданий, попавших в списки реновации. Опыт лужковской программы расселения пятиэтажек показал, что подобные сроки могут сдвигаться 4-5 раз по ходу дела. Нетрудно высчитать, что пока программа рассчитана на 15 лет, и в среднем за год необходимо будет расселять/сносить 343 старых здания.
В принципе, город справлялся с подобной нагрузкой – на пике в нулевые годы расселялось около 300 «хрущевок». Однако существенную помощь здесь оказывали частные девелоперы, бравшиеся за расселение. В 2017 году речь о них не идёт. Похоже, что муниципалитет полностью рассчитывает на свои силы (и городской бюджет, естественно). Впрочем, ничто не мешает привлечь крупных девелоперов в качестве генподрядчиков строительства, либо напрямую выкупать квартиры в уже имеющихся новостройках. Понятно, что эти квартиры должны быть с отделкой, но это решаемо.
Списки опубликованы
В принятом постановлении приведён перечень адресов домов, попавших в реновацию. Как было выше сказано, их 5144 штук, включая дома Зеленограда и ТиНАО. Наиболее представительным является Восточный Административный Округ (ВАО) – 1055 адресов, а наименее – Зеленоград с 34 адресами и ЦАО с 98 адресами.
Постановление также оставляет открытой калитку для тех домов, которые попали в подвешенное состояние из-за внутренних конфликтов и споров общих собраний собственников. В случае, если конфликт был разрешён и в итоге голоса собственников склонились к реновации, дом может быть внесён в дополнительный список.
В отличие от Закона о реновации указанное постановление носит, скорее, административно-технический характер. Оно не устанавливает правила игры, суть постановления – расставить адреса и сроки, а также утвердить результаты голосования.
Последний, не упомянутый нами момент, таков: с момента принятия Постановления №497 жители «реновируемых» домов могут официально не платить взносы в фонд капремонта зданий. Здесь стоит напомнить, что ранее внесённые такие взносы планируется перечислить в фонд реновации.
Экономики нет
Анализ экономических аспектов реновации показывает, что в целом это весьма затратное для города мероприятие. Чтобы хоть как-то свести экономику в положительный баланс необходимо заложить резкий рост плотности застройки на территориях, высвобождающихся из-под расселяемых зданий.
Но рост плотности вызовет необходимость строительства дополнительной транспортной и социальной инфраструктуры. А для этого нужны не только деньги и строительные мощности, но и новые свободные участки.
Взять их городу неоткуда, разве что вовлекать в реновацию всё новые и новые кварталы. Но они потребуют дополнительную стройку жилья, для чего снова нужны свободные площадки. Замкнутый круг, словом.
В лужковские времена ситуацию смягчало то, что власти находили пресловутые стартовые площадки (были резервы) и вручали их застройщикам. Тогда, действительно, получалось запускать волновое расселение. Но если пристально вглядеться в то, что строили застройщики на высвобождаемых территориях, то мы увидим высотную и высокоплотную застройку. Законы экономики неумолимы.
По всей видимости, муниципалитет рассматривает реновацию как чисто затратное мероприятие, подобно перекладке плитки по всему центру Москвы или реконструкции городских парков. Пока бюджет Москвы не исчерпался, такой подход будет работать. Вопрос – что же будет, если муниципальная кубышка покажет дно?
Комментировать