Юрий Кочетков: «Резиденция Тверская»: всё в одном флаконе

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

«Резиденция Тверская» интересна тем, что отражает сразу несколько тенденций столичного девелопмента. Во-первых, это реконструкция, во-вторых, это объект с полной финишной отделкой всех апартаментов, в-третьих, это предложение гостиничного сервиса в дополнение к прочей инфраструктуре.

Строить негде, приходится реконструировать и отделывать

Действительно, рынок премиальных объектов ныне пополняется, в основном, апартаментами в реконструируемых старых зданиях. Исключение, пожалуй, лишь «Клубный дом на Покровском бульваре», который возводится на месте снесённой АТС.

Все остальные новинки последнего года, ЖК «Бунин» на Плющихе, «Современник» на Машкова, а также ожидаемые «Хлебный Дом», «Barkli Gallery», «Nabokov» - всё это реконструкция и приспособление старых зданий. Причём, большая часть из них – это пресловутые апартаменты, хотя набирает силу тенденция перевода их в обычное жильё. Так, к примеру, подобная процедура планируется для ЖК «Монэ» и «Бунин».

А вот то, что новинка – это апартаменты с отделкой, в последнее время встречается редко. Лишь компания «Vesper» упорно трудится на этой ниве, предлагая на рынке едва ли не каждый свой дом с высококачественной отделкой любого помещения. Второй девелопер, работающий по этому принципу, – компания «Barkli», однако последний её объект в Москве (ЖК «Barkli Residence») вышел на рынок около трёх лет назад.

Заметим, что более ни одна девелоперская компания, работающая в премиальном сегменте (да и в бизнес-классе тоже), не рискует предлагать рынку ЖК с полной финишной отделкой. Совсем другая ситуация наблюдается в классах недорого жилья, где подобная услуга чрезвычайно распространена. В чём же причина?

Главное различие здесь следующее: в эконом- и комфорт-классе стоимость отделки буквально на порядок по ниже цене. Девелоперами назывались цифры от 8 тысяч рублей за кв.метр общей площади до 12-14 тысяч.

А вот в премиальном сегменте суммы достигали и 2500 евро за кв.метр (~175 тысяч руб./кв.м.). Вячеслав Ковалёв, президент корпорации «Ковакс» (застройщик «Резиденции Тверская»), указал, что в его объекте цена финишной отделки составляет 60-120 тысяч рублей за кв.метр.

В условиях, когда девелоперы повсеместно борются за уменьшение бюджета сделки, финишная отделка становится слишком весомой нагрузкой на бюджет. Конечно, для потребителя дом с отделкой имеет просто колоссальное преимущество: здесь нет бесконечного стука перфораторов и перемещаемых масс стройматериалов в первые 2-3 года жизни дома. Но бюджет зачастую перевешивает буквально всё прочее.

У отделки есть ещё одна неприятная черта. Существующие положения требуют, чтобы дом сдавался Госкомиссии строго по тем условиям, по которым заключались договора долевого участия. Если указывалось, что дом с финишной отделкой, то Госкомиссия не примет его, пока не будет отделана последняя квартира.

Теперь представьте, что дом пора сдавать, а у вас половина квартир ещё не продана. То есть, отделка в них ещё никем не оплачена, но застройщик вынужден её произвести в полном объёме. А если, тем временем, вкусы покупателей сменятся? И они не захотят отделку в двух вариантах «чёрное-белое», которую, к примеру, предлагают покупателям даже в новостройках Лондона? Понятно, что всё это серьёзные риски для кошелька застройщика.

В эконом-классе всё проще. Там и потребитель невзыскательный, да и отделку он оплачивает с удовольствием, так как ему надо жить здесь и сейчас, а застройщик всяко отделает квартиру подешевле и покачественнее, чем неопытный в этих делах покупатель.

Не гостиница, но с сервисом

Теперь пару слов о гостиничном сервисе.

Эта идея не нова. Ещё в первых апартаментных комплексах Москва-сити намечалось использование известных отельеров в качестве обслуживающей компании. Затем на рынке громко прозвучало имя МФК «Новый Арбат 32», где был заявлен известный отельер «Мариотт». Гостиничный сервис предусмотрен и в проектах «YE’S» от «ГК Пионер».

Почему застройщики не удовлетворяются обычной управляющей компанией? Тут всё дело в стандартизации качества управления и обслуживания. Известный бренд отельера – это некая гарантия качества. Это налаженный и устойчивый бизнес, где никто не проворуется и не разбежится. Это связи и репутация, в конце концов.

Гостиничный сервис удобен тем, что привык себя ощущать гражданином мира, и часто перемещается по планете. Грубо говоря, зачем дома держать стиральную машину, если есть возможность любую вещь или бельё сдать в химчистку в течение 30 минут по звонку на рецепшн?

Однако далеко не все элитные и премиальные проекты идут на внедрение гостиничного сервиса. Дело это непростое и хлопотное. Отельерам необходим объём для обслуживания, 80-100 апартаментов – это обычный минимум для разворачивания такого бизнеса.

Необходима определённая стандартизация оборудования, к примеру, специальные лифты и помещения для горничных. Удовлетворить всем условиям застройщику со своим проектом непросто. Именно поэтому постоянно витает идея об организации самостоятельной управляющей компании, которая в состоянии обеспечивать полноценные гостиничные услуги.

Одним словом, «Резиденция Тверская» заставила вспомнить практически о всех новациях в деле нового строительства в премиальном сегменте столицы. Проект стартует в продажу с 1-го августа с ценником метра от 450 тысяч руб., причём включая финишную отделку.