Риски покупки квартиры в новостройке в 2016 году

Классические факторы риска

Последние годы, рассуждая о факторах риска инвестиций в новостройки, мы имели в виду именно финансовую сторону. Ведь около 40% покупателей составляли именно «инвесторы». Им было важно выбрать такой объект, цена на который росла бы на 15–25% в первый год. Для них риском было именно медленное повышение цены. Но сейчас ситуация изменилась. Покупателей беспокоит, достроят ли вообще их дом или нет.

Традиционно, одним из классических факторов риска в нашей стране был юридический. К такому типу рисков обычно относили различные «серые схемы» продажи, при которой именно покупатель оказывался наиболее незащищенным. Такова, например, ситуация с многочисленными покупателями квартир СУ-155.

К юридическим рискам можно отнести и неожиданные действия органов власти, которые не продлевали разрешение на строительство или не присоединяли готовый дом к сетям. Причем, произойти это могло произойти с проектами любого уровня и масштаба.

Малоэтажный комплекс эконом-класса «Лесные поляны» (застройщик «Оквиль») в Загорянке начал реализовываться в 2009 г., уже после кризиса. Комплекс возводился на землях ИЖС, но в соответствии с нормативно-правовой базой, существующей в тот момент. Через некоторое время правила изменились и их «задним числом» применили к застройщику. В результате свидетельства о собственности на строение и землю смогли получить далеко не все покупатели.

Другой пример — ЖК премиум-класса«Скай Хаус»; на 540 квартир (девелопер ООО «ОЛТЭР», структура ОАО «МосСитиГрупп»). Он начал возводится в 2008 г. После кризиса многие стройки были остановлены и возобновились лишь через некоторое время. Даже спустя 7 лет дом недостроен. «Скай Хаус» оказался в центре судебных разбирательств между правительством Москвы и застройщиком.

Повлияла на это и смена мэра. Кстати, покупатели квартир в данном ЖК склонны в создавшейся ситуации винить именно правительство Москвы. Ведь инвестиционный контракт предусматривал предоставление площадей для временного размещения детско-юношеской спортивной школы, но это было сделано с задержкой, также городские власти задержали выпуск необходимой разрешительной документации для строительства комплекса.

За последние два года Правительство Москвы инициировало два судебных иска в отношении застройщика, в во время которых стройка стояла. При этом коробка комплекса почти достроена, но подобное «украшение» центра столицы никого не смущает.

Возможные угрозы для новостроек в 2016 г.

Одной из главных и наиболее вероятных «угроз» эксперты считают падение платежеспособного спроса. В 2008 г. из-за этого остановились многие стройки. Конечно, теперь девелоперы подстраховываются на такой случай и выходят на площадку, имея договоренности с банком об открытии кредитной линии. Но залезать в долги имеет смысл только при кратковременном падении спроса. Сейчас же говорят о долговременном падении спроса, т. к. на него будут «работать» сразу несколько факторов.

1. Дальнейшее снижение цен на нефть. Такое развитие событий считают более чем вероятным после того, как страны ОПЕК приняли решение об увеличении добычи, а США отменили запрет на экспорт нефти. На протяжении всей истории столичного рынка недвижимости цены на квадратные метры связывали с ценами на нефть, т. к. от них зависели доходы россиян. Некоторые аналитики даже сумели рассчитать интервал времени, в течение которого изменение цены на нефть приводило к изменению цены на недвижимость.

2. Окончание программы государственного субсидирования ипотеки. Ирина Радченко, зам. руководителя рабочей группы при ГД РФ по мониторингу законодательства в сфере налогообложения имущества, считает главным риском для рынка новостроек именно тот факт, что в бюджете России, утвержденном в начале декабря 2015 г., не предусмотрено субсидирование ипотечной ставки.

3. Жилая недвижимость перестает быть инструментом инвестирования. А значит, существенно сужается аудитория покупателей. Данный факт отметили специалисты инвестиционной компании Strategy Capital Advisor.

Еще одним фактором риска является ужесточение норм и правил регулирования строительной деятельности.

Минстрой разработал поправки в закон о долевом строительстве, которые могут вступить в силу уже с 1 января 2016 г. Инициатива министерства предусматривает минимальный порог собственного капитала застройщика в размере не менее 5% от средней стоимости возводимого им жилья. Если размер капитала меньше, сумма собственных капиталов застройщика и юридических лиц, заключивших с ним договор поручительства, должна составлять минимум 1 млрд рублей.

«Идея понятна — лишить недостаточно платежеспособных застройщиков возможности привлекать деньги граждан. Но эта мера, без сомнения, приведет к сокращению числа компаний, способных осуществлять свою деятельность на рынке жилья. А значит, строек станет заметно меньше», — говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

Так же сроки строительства может затянуть наличие у застройщика договора с турецким субподрядчиком, т. к. совместная работа и поставки материалов могут существенно осложниться после введения санкций против Турции.

Кстати, кроме вероятных и ожидаемых негативных факторов, есть еще «черные лебеди». Так маркетологи называют некие «сюрпризы» на рынка, сводящие на нет все строгие расчеты и прогнозы. Некоторые аналитики в конце года делают невероятные прогнозы, стараясь предугадать, откуда «черный лебедь» может прилететь.

Ирина Могилатова, генеральный директор TWEED относит к ним запрет использования апартаментов под жилье. Хотя такой запрет и не соответствует существующим трендам, но его могут ввести, скажем, чтобы ограничить предложение в сегменте жилой или квази-жилой недвижимости.

Чтобы закончить на оптимистичной ноте, заметим, что несмотря на прогнозируемое снижение спроса и другие факторы риска, работа надо новыми проектами продолжается. И это не только те масштабные стройки, которые готовились годами (как, например, реновация территории ЗИЛ, предполагающая возведение 1,5 млн кв. м недвижимости), но и новые точки на карте.

11 декабря на Тушинском машиностроительном заводе случился обширный пожар, сделавший невозможным дальнейшее производство на данной территории. В Сети высказывались предположения, что это — поджог с целью освободить территорию под дальнейшую застройку.

Автор: Алла Насонова специально для Kvartiravmoskve.ru