Юрий Кочетков: Росреестр рапортует о спаде в продажах квартир

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Едва ли не худший показатель в годы и однозначный признак серьёзных проблем со спросом на рынке.

Отрицательные показатели

Данные Росреестра похожи на показания точного термометра. Если среднюю цену квадратного метра принято называть средней температурой по больнице, то со сделками не поспоришь. Это прямые деньги. В августе показатель упал на -16% по сравнению с июлем (-13% для случая сделок с ипотекой в силу закона). А если вспомнить прошлые годы, то снижение на -40% (!) по сравнению что с августом-2014, что с августом-2013.

Одним словом, сделки вторичного рынка падают.

А ведь прошлый месяц (июль) несколько обнадёжил. В статистике числа сделок тогда наблюдалась положительная тенденция по сравнению с маем—июнем. Более того, озвучивалось мнение, что дно пройдено и хуже точно не будет. Однако цифры — штука упрямая. Что-то не устраивает покупателей в нынешнем ценовом раскладе. Налицо пик предложения, с одной стороны, и падающая статистика сделок с другой.

А что с ценами?

С ценами предложения пока всё удивительно стабильно. Есть небольшое, чисто техническое снижение по сравнению с июлем, а в целом отметка средней цены метра в 220 тыс. руб./кв.м. держится примерно с апреля.

Риэлторы уверяют, что всё снижение происходит на уровне торга и особых косметических поправок ценника в базах. Последнее, кстати, хорошо известно. В кризисные времена спрос сбивается к самому дну рынка, и чисто психологически начинают выигрывать предложения, обходящие аналоги на эти самые косметические 50–100 тысяч рублей.

Сохраняется общая рекомендация: хотите быстро продать — возвращайтесь к ценнику осени 2014 года. Но это непросто, в условиях, когда рубль опять обесценился за месяц на 20% против твёрдой валюты. Что интересно, очередной девальвационный рывок курса не привёл к «эффекту декабря». То есть, люди не бросились массовым образом в риэлторские конторы и отделы продаж застройщиков.

О последнем, кстати, говорит и статистика ДДУ — 1398 зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия по Москве против 1627 июльских. А против прошлого года наблюдается падение этого показателя на целых тридцать процентов! Впрочем, это ещё не так грустно, как в Подмосковье и сегменте дешевых новостроек в целом. Там застройщик оценивают спад спроса/сделок ровно в два раза, а не на треть.

За летом — осень

Можно подвести итоги лета в целом.

Ценник вторичного рынка недвижимости Москвы не изменился. Переходов прав стало на 38% меньше, чем в прошлом году. Упало и число ДДУ, хоть и не так сильно. Словом, выраженный спад спроса.

Что стоит заметить, так это то, что не следует уповать на чисто сезонный фактор. Да, любое лето — не лучшее время для сделок. Однако нынешнее холодное и дождливое лето-2015 как нельзя лучше подходит для работы с квартирами. Тем более что многие хозяева квартир отказались от зарубежных поездок, да и в целом стали гораздо более приветливыми с потенциальными покупателями.

Ну, а главное — нынешним летом продолжились общие негативные процессы, связанные с национальной валютой. Наблюдается и высокая инфляция, и прямая девальвация (в августе). Это должно было только подталкивать людей к приобретению квартир. Но… ничего подобного мы, к сожалению, не видим.

Есть ощущение, что какую-то отдачу от августовской девальвации мы ощутим в цифрах этой осенью. Грубо говоря, те, кто держал сбережения в валюте, стали на 20% богаче в рублях. А так как сам процесс покупки и регистрации сделки растягивается на месяц-другой, то и эффект выхода на рынок подобных покупателей должен проявиться лишь в ближайшие месяцы.

Скорее всего, осенью мы не увидим и значимой ценовой коррекции. В условиях негативного прогноза по рублю хозяева квартир до последнего будут держать за установленные ранее ценники (в пределах «косметики» естественно). Для обвала цен нужен гораздо более сильный шок, чем статистика Росреестра.