Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Такой противоречивый набор сведений говорит о том, что отрасль строительства жилья и иных объектов попала в полосу жёсткой турбулентности.
В минусе
Росстат опубликовал свежие данные о строительстве жилья в Российской Федерации. Нетрудно догадаться, что особых поводов к оптимизму они не дают. За первые четыре месяца серьёзно упали объёмы стройки и в общем исчислении, и в случае частного строительства жилья населением.
По сравнению с 2015 годом снижение ввода по РФ составило -14,3%. Конечно, четыре месяца – это ещё не весь год, однако тенденция настораживает. Если рассматривать отдельно московский регион, то ситуация следующая: Москва по вводу жилья упала на 22,3%, а область – 7,2%.
В то же время, к примеру, по итогам первого квартала объём работ по категории «строительство» в столице дал даже прирост в 5% (2016 г. к 2015-му), однако такое расхождение трендов объясняется просто – большую долю в строительной работе занимает финансируемая муниципалитетом масштабная реконструкция города.
Что это такое, к примеру, мы сейчас наблюдаем на Тверской улице – она буквально вся погрузилась в строительную сетку, ограждающую раскопки и снятый асфальт. В московской области то ли мэра Собянина не хватает, то ли финансирования, но здесь объём строительных работ закономерно снизился за год (-3,8%).
Металл вздорожал
Эксперты отмечают, что падает и производство строительных материалов, от кирпича до цемента и железобетона. Спад по разным видам продукции составляет 20-40%. Понятно, что это следствие общего снижения спроса: меньше строят, меньше закупают. Вдобавок, производители предвидят и дальнейший спад стройки.
Однако вот в чём парадокс – в первом полугодии 2016 резко сменился ценовой тренд. Если в 2015 год основные виды строительных материалов демонстрировали небольшое, но планомерное снижение цен, то ныне буквально на глазах произошёл резкий скачок цен. Так, на форуме РБК «Недвижимость в России» Герман Елянюшкин (Зам.Председателя Правительства Московской области) заявил о 75%-м росте цен на арматуру. Другие виды металлопроката и изделий также подорожали по итогам апреля-мая на десятки процентов.
Подобный рост цен подстёгивает и рост себестоимости строительства. Это даёт основание застройщикам говорить о принципиальной невозможности дальнейшего снижения цен на саму их продукцию (квартиры и дома).
Именно об этом заявлял недавно, к примеру, Леонид Казинец (глава корпорации «Баркли»). В то же время, спрос на квартиры сопоставимыми темпами отнюдь не растёт. Для девелоперов подобная ситуация ведёт к обнулению доходности проектов. Не удивительно, что стройки начинают сворачиваться.
Пришло ли время для покупки?
Цикличность в производстве жилья, да и прочей недвижимости хорошо известна в мировой экономике. Например, пик производства жилья в Московском регионе был достигнут в 2007 году, затем последовал длительный спад стройки. Минимум ввода инвестиционного жилья наблюдался в 2010 году. В дальнейшем стартовал новый этап роста, результатом которого стал и новый пик ввода – в прошлом 2015 году. Однако кризис сказал своё веское слово – по всем признакам, нас ждёт новый спад производства жилья, который продлится ещё 2-3 года.
Инертность процессов строительства общеизвестна, ведь спрос на жильё стал снижаться ещё год назад. Недаром уже осенью 2015 года мы наблюдали целый парад скидок и рекламных акций на рынке нового строительства. Тем не менее, лишь в 2016 году статистические показатели зафиксировали реальное замедление стройки.
Для покупателя это однозначно неблагоприятная тенденция. Меньше строят – меньше выбор, а при этом цены выше. Можно согласиться с девелоперами и чиновниками, которые открыто заявляют – сейчас лучший момент для покупки.
С точки зрения отношения «цена/качество» это так, но мы должны закрыть глаза на растущие риски. Падение доходности девелоперских проектов (а именно к этому толкает рост цен на строительные материалы) ведёт к расширению практики долгостроев и, возможно и такое, банкротств. Полоса турбулентности, в которую вошёл рынок строительства и девелопмента, может дорого обойтись не только девелоперам, но и их клиентам.
Комментировать