Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Статистика вещает о росте
Прошло два месяца в новом году. Что они показали по столичному рынку квартир? Куда указывает стрелка, вверх или вниз? Ажиотаж на рынке или спад? Что творится с новостройками?
На все эти вопросы нам помогает найти ответ статистика. Традиционно аналитики избегают делать выводы по январю, но вот вкупе с февралём мы уже имеем достаточно надёжные показатели.
Итак, вторичный рынок: ценник квадратного метра установился на отметке 225 тысяч рублей за кв.метр. Мы достигли уровня 4-летней давности, именно такая цифра характеризовала нам февраль 2015 года. Далее, как мы помним, пошёл спад, рынок достиг дна в прошлом году, а затем начал новый рост.
Два месяца нового года дали нам прирост на 5 тысяч рублей за метр. Рынок однозначно на подъёме, как бы это не расстраивало покупателя.
Об этом свидетельствуют и данные Росреестра. В январе и феврале было зарегистрировано соответственно 9853 и 12197 переходов прав на квартиры и комнаты. В сумме это на 19% больше, чем годом ранее.
Выросла и ипотека: 5549 и 7001 договор в январе и феврале 2019 года, что на 32% выше аналогичного показателя 2018 года.
Словом, всё закономерно – высокая активность потребителя приводит к росту ценника. Хозяева квартир не упускают момент повысить цены.
Обратимся к еще одному важному, хоть и мудрёному показателю. Это т.н. реальные цены кв.метра. То есть, цены рынка с поправкой на инфляцию. Здесь также отмечается восстановление: в ценах 2000 года данный показатель насчитывает сейчас 1,76. Это, кстати, отметка начала 2017 года. То есть, до докризисного уровня реальные цены еще не восстановились – максимум наблюдался в начале 2014 года и составлял 2,4.
Тем не менее, стоит отметить, что в реальном исчислении рынок отыграл уже 9% из 33% суммарного спада по итогам кризиса 2014-2017 годов.
Новостройки не уступают вторичке
На первичном рынке всё также неплохо для продавцов. По данным аналитиков ЦИАН средняя цена кв.метра столичных новостроек достигла 200,5 тысяч рублей за кв.метр. Год назад ценник составлял 185 тысяч рублей за кв.метр. Налицо прирост +8,5% в номинальном исчислении.
Рост цен здесь подстёгивают два момента. Во-первых, активно ведётся пиар-кампания о неизбежном росте цен в связи с ростом себестоимости строительства и переходом на проектное финансирование с июля 2019 года. Во-вторых, застройщики сознательно ограничивают предложение в своих объектах.
На втором моменте стоит остановиться чуть подробнее. Аналитики ЦИАН отмечают две почти противоположные тенденции. Звучат они так: «Рост нового предложения возобновился … застройщики вывели более 800 тыс. кв. м в новых проектах» и «общий объем активного предложения в новостройках Московского региона продолжает снижаться».
То есть объектов на рынке становится больше, но число квартир, которые можно купить здесь и сейчас, снижается! Это говорит о том, что застройщики сознательно давят на пружину спроса. Но это означает и рост нераспроданного запаса квартир в проектах - так называемого портфеля.
Нетрудно предсказать, что может произойти в случае той или иной паники на финансово-экономических рынках. В подобный момент застройщики начинают выбрасывать нераспроданные запасы, резко растёт предложение, начинает судорожный демпинг и обвал цен. Всё это мы наблюдали в 2008 году и, частично, в 2014-2015 годах.
Впрочем, такая перспектива вряд ли пугает наших строителей на фоне тех изменений условий девелоперского бизнеса, которые ждут их в ближайшее лето.
Обратимся к цифрам Росреестра по Москве. В новом году заключен уже 12601 договор долевого участия. Это на 21,5% больше, чем за тот же период 2018 года. Причём, тогда предложение квартир-апартаментов было больше и, главное, были чуть ниже ставки ипотечного кредитования.
Но ни первое, ни второе не смущает наших покупателей. Они выстраиваются в очереди в отделы продаж, и готовы подписаться на любые условия кредитования, что им предлагают. Всем хочется успеть. Успеть до того, как на рынке новостроек наступит тягостная неопределённость.
В целом, впору говорить о наступлении ажиотажа на квартирном рынке. Однако любая горячая пора на рынке неизбежно сменяется охлаждением. В лучшем положении пребывает вторичный рынок – здесь нет такого навеса припасенных квартир, как в сегменте столичных новостроек.
Комментировать