Вопрос этот далеко не новый: так, по данным, предоставленным аналитиками в конце прошлого года, порядка 10% всех семей страны живут в арендованном жилье, общая же площадь сдаваемых квартир составляет порядка 240 млн. кв. метров — около 9% площади всех многоквартирных домов. В то же время, учитывая, что официальную регистрацию проходит не более 5000 договоров аренды в год, рынок этот можно смело назвать практически полностью «серым».
Решением могли бы стать арендные дома или жилые комплексы — сейчас на всю страну их насчитывается чуть более 150, такое количество никоим образом на рынок в целом не влияет.
Уже второй год данным вопросом занимается «Дом РФ», запустивший уже 13 проектов коммерческой аренды в Москве и нескольких регионах. Сдаются в долгосрочную аренду квартиры в домах госкомпании практически по средним для локации ценам (45000 р/месяц — средняя ставка «частной» аренды для столицы и 43500 р/месяц — в проектах от «Дом РФ» - разница несущественная).
Также имеются сведения о подготовке законодательной базы для вовлечения частных владельцев сдаваемых в аренду квартир в общую государственную систему арендного жилья. В частности, предлагается создать цифровую платформу, направленную на учет договоров найма. Её предполагается интегрировать с сервисами налоговой службы для упрощения начисления и оплаты налогов с собственников квартир.
Поступило предложение и о налоговом вычете за аренду жилья, и о возможности снижения госпошлины при регистрации долгосрочных договоров аренды... Словом, на данном этапе идет разработка механизмов для того, чтобы рынок квартирной аренды стал максимально прозрачным, что должно привести к увеличению налоговых поступлений.
Другая сторона поднимаемого Минстроем вопроса — развитие некоммерческой, социальной аренды, как одной из возможностей решения жилищного вопроса для тех нуждающихся в жилье семей, которые по каким-либо причинам не могут оформить ипотечный кредит.
В особенности, это касается Москвы и крупнейших городов страны, где недвижимость наиболее дорогая. Только в столице около 12000 семей зарегистрировано как нуждающиеся в жилье. Даже с субсидированной ставкой по ипотеке от 35 до 50% семей с необходимостью улучшения жилищных условий не могут себе позволить покупку нового жилья.
В основу решения данного вопроса взята уже существующая государственная программа «Обеспечение граждан доступным и комфортным жильем», запущенная в 2019 году — окончание первого этапа было обозначено 2024 годом. Однако, пандемия коронавируса и связанный с ним спад во всех отраслях экономики в сочетании с резко возросшим спросом на жилье, сделали изначальную редакцию данной программы неактуальной в сегодняшних реалиях рынка недвижимости.
В новом варианте первый этап программы должен быть реализован к 2030 году, за это время намечено создать арендный жилищный фонд в крупных городах страны общей площадью 45 млн кв. метров, то есть строить планируется по 5 млн кв. метров в год. Вложения в данный объем жилья оценивается на уровне 2.7 трлн рублей, по оценкам специалистов себестоимость строительства начинается от 75000 за кв. метр площади, при этом учитывается и стоимость отделки - сдаваться такие квартиры будут полностью готовыми к проживанию, возможно — с частичной меблировкой.
Несомненно, одной из задач станет поиск заинтересованных инвесторов — время окупаемости арендного жилого комплекса составляет не менее 25 лет, тогда как обычное жилье массового сегмента окупается за 3-4 года — именно таков средний срок с начала строительства до сдачи здания в эксплуатацию и закрытия первичных продаж недвижимости. Невысока и прибыль — 3-4%, заметно ниже, чем при сдаче в аренду офисных или торговых помещений (до 10-12%).
То есть для девелоперов данное строительство не является привлекательным. Необходимы крупные инвесторы, заинтересованные в гарантированном доходе на протяжении длительного времени. Кроме того, рассматривается возможность и всевозможных льгот для девелоперских компаний, которые займутся строительством арендного жилья.
По мнению экспертов, строительство и управление такими домами может стать отдельной отраслью рынка недвижимости. В него смогут придти небольшие компании, привлекаемые и частичным субсидированием — оно может поступать как от государства, так и от муниципальных властей, и возможностью прибыли от дальнейшей реализации такого проекта. Кроме того, возможен вариант, при котором строительство полностью финансируется государством, а девелопер по окончании работ получает оговоренное вознаграждение.
Словом, социальное арендное жилье стало рассматриваться как серьезный инструмент, наряду с субсидированной ипотекой, дающий возможность полностью убрать очереди из льготников (время ожидания в таком списке в настоящее время составляет до 20 лет) и предоставить комфортное современное жилье нуждающимся семьям.
Предполагается, что обновленная госпрограмма будет принята осенью и уже в текущем году «Дом. РФ» сможет запустить до пяти пилотных проектов строительства жилых комплексов социальной аренды в Москве и крупных городах. Кроме того, планируется сформировать единый список очередников на льготное жилье для выдачи сертификатов на долговременную социальную аренду.
Комментировать