Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Просело и жильё, и коммерческие объекты. И, самое главное, серьёзно ухудшились условия ведения девелоперского бизнеса.
Пока Титаник плывет
Главный сюрприз рынку строительства и девелопмента в 2018 году преподнесла, конечно, власть. Буквально на ходу были внесены ключевые поправки в закон о долевом строительстве. Причем произошло не единожды. По сути, менялись основные правила игры на рынке девелопмента. Нет сомнений, что последствия будут, и последствия - не из приятных.
Стоит отдельно отметить, что в уходящем году две важных персоны покинули свои властные кресла, оставив последователям удовольствие расхлёбывать заваренную кашу. Речь идёт, во-первых, о бывшем главе Минстроя Михаиле Мене (покинул свой пост в мае) и главе Москомстройинвеста Константине Тимофееве (покинул пост в декабре).
Покинули они «Титаник», надо сказать, достаточно своевременно. Новый министр строительства Владимир Якушев признал, что ожидает снижения объемов ввода в этом году. Вместо намечавшихся 86 миллионов кв.метров построенного жилья, по всей видимости, построено будет 74-76 миллионов. Сечь голову нового министра вряд ли станут, ну а старый министр теперь сам будет проверять и считать, заняв должность аудитора Счётной Палаты.
Константин Тимофеев также вовремя ушёл из-под удара. Москомстройинвест у нас в Москве отвечает за реализацию в столице инвестиционных проектов и за контроль долевого строительства. А именно долевое строительство понесёт основные потери в будущем году. Смена правил игры здесь неизбежно породит очередную волну недостроев и обманутых дольщиков.
Что произойдет с долевкой?
Надо сказать, с девелоперами разыграли тонкую двуходовку. В 2017 году власти объявили о намечающемся требовании перехода на проектное финансирование (вместо долевого) и эскроу-счета всех проектов, получающих разрешение после 1 июля 2018 года. Девелоперы тотчас интенсифицировали проектные работы и ринулись во властные коридоры за разрешениями на строительство. Только по Москве набрали разрешений почти на 13 млн.кв.метров квартир и апартаментов (общая площадь – еще больше).
Однако напрасно они рассчитывали на денежки дольщиков по старой схеме. Вторым ходом в нынешнем декабре власти захлопнули мышеловку: Госдумой приняты во втором чтении поправки, по которым все без исключения проекты с 1 июля 2019 года обязаны перейти на проектное финансирование и эскроу. Точнее, исключения, возможно будут, но про них мало что известно.
Застройщик ранее считал экономику проекта по долевой схеме, а теперь окажется, во-первых, с ощутимо выросшей себестоимостью строительства (банковское финансирование – штука не такая бесплатная как деньги дольщиков), а во-вторых - перед необходимостью срочно найти банк, готовый его профинансировать в полном объёме.
Банки придётся штурмовать почти все застройщикам, запустившим стройку в уходящем году. Лишь немногие уложатся в критерии, разрабатываемые Минстроем к февралю 2019 года. По всем признакам, остаться на деньгах дольщиков дозволят лишь тем проектам, кто успеет собрать по договорам ДДУ достаточно, чтобы гарантировано завершить стройку. Обычно, для этого требуется доля реализованных квартир в диапазоне от 60 до 90%. Шансы распродать такое количество квартир без демпинга были (спрос-то как раз активизировался), но недавно, как назло, разразились проблемы с мировой экономикой.
Неприятная макроэкономика
Увы, но рынок недвижимости сильно зависим от экономических факторов. Четвёртый квартал 2018 года преподнёс свои неприятные сюрпризы. В двух словах: на глазах рушатся основные мировые финансовые индексы, причем с такими темпами, какие не наблюдались уже лет 30. Кубарем покатилась нефть-матушка: c 85 долларов за баррель она дошла до 50 долларов. Рубль опять начала штурмовать отметку в 70р./доллар. В срочном порядке пересматриваются показатели инфляции.
В начале подобных кризисов мы традиционно наблюдаем всплеск спроса на жильё, сменяющийся затем длительной депрессией. Четвёртый квартал как раз и отмечается высокой активностью покупателей, которых не смутила даже выросшая на 1-2% ставка ипотеки. По всем признакам, 2018 год обновит все рекорды по собранным c дольщиков деньгам.
Интересно, что по расчётам Colliers international институциональные инвесторы в уходящем году сорвут прогноз по инвестициям в коммерческую недвижимость. Ожидающийся объём сделок оценивается в 2,2-2,5 млрд.долларов в масштабах страны, в то время как в 2017 году насчитали 4,7 миллиардов. Пессимизм инвесторов означает и спад коммерческой стройки.
Спад же строительной активности как в коммерческом сегменте, так и в жилье – это удар по ВВП страны, который и так показывает недопустимо низкие приросты.
Вот в такой обескураживающей реальности оказывает наш сегмент недвижимости к рубежу 2019 года. Спад и турбулентность, турбулентность и спад.
Комментировать