Рынок недвижимости в условиях кризиса: что предпримут власти и что следует делать девелоперам?

Все эти вопросы обсуждались на бизнес-бранче для девелоперов, организованном ИД «Коммерсант».

ДДУ: камень преткновения

Недавно на рынке прошел ряд бурных обсуждений, связанных с тем, что Федеральные власти пытаются изменить 214-ФЗ, позволяющий привлекать средства дольщиков в строительство на начальном этапе. Сейчас на рынке недвижимости столицы на долю продаж по ДДУ приходится 95% сделок. По инициативе первого заместителя председателя правительства РФ Игоря Шувалова в Минстрое России была создана рабочая группа, которая займется подготовкой предложений по изменению законодательства, регламентирующего привлечение средств граждан в долевом строительстве. Планируется, что изменения в 214-ФЗ будут приняты в осеннюю сессию.

Как сообщает директор департамента жилищной политики министерства строительства Никита Стасишин, сам 214-ФЗ никто отменять не собирается, речь идет лишь об его ужесточении.

«Прежде всего, рассматривается дополнительная корректировка и ужесточение механизма в части информационной открытости, — говорит Стасишин. — Важно, чтобы дольщик понимал, куда он несет свои деньги. Чтобы он не просто вкладывал „в метр“, а осознавал, куда идут его средства. И если застройщик гарантирует строительство социальных объектов, например, ФОК, или детского сада, нужна уверенность, что все это будет построено в реальности. Мы создали рабочую группу, куда входят инвесторы, представители власти, Госдумы и представители прочих структур. Мы предполагаем ввести единую проектную декларацию и добиваться, чтобы застройщик на всех возможностях информационных площадках публиковал сведения о своем положении — как общефинансововом, так и в части конкретного проекта. К настоящему моменту, многие потеряли доверие к застройщикам на этапе строительства. Новые механизмы нужны, чтобы вернуть это доверие».

Первый заместитель гендиректора группы компаний МИЦ Даромир Обуханич указывает, что в России заработало общество взаимного страхования, позволяющее покупателям жилья снижать потенциальные риски при покупке квартир на нулевом цикле. А, по мнению Никиты Стасишина, возможно, нужно наделить это общество какими-то дополнительными функциями.

С открытостью все понятно, но гораздо более острый вопрос — то, что к взаимодействию застройщиков и покупателей в будущем предлагается привлекать банковские гарантии. Во взаимоотношениях появится третья сторона, что возможно поможет справиться с проблемой обманутых дольщиков, но может увеличить стоимость жилья на первичке.

Клуб инвесторов Москвы поддерживает инициативу об усилении закона, но призывает не исключать возможности работы с гражданами в рамках договоров долевого участия.

«Не стоит делать упора на банки, так как предлагаемый механизм финансирования строительства существенно дороже для застройщика, — говорит начальник управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталия Лисюкова. — А это приведет к росту цен за квадратный метр на 30%, что может повлечь за собой спад рынка недвижимости. Возросший объем заемных средств повлечет повышение инвестиционной стоимости проекта в целом, что негативно повлияет на жилье эконом-класса и по стоимости, и по объему строительства».

Что нам закон еще готовит?

По словам Никиты Стасишина, скоро выйдет в свет закон об апартаментах, в настоящее время идет его обсуждение с властями Москвы. Но подробности пока не сообщаются.

Еще одна законодательная инициатива — препятствование уходу средств, которые ежегодно, в рамках федеральных программ, направляются на улучшение жилищных условий, на вторичный рынок. Субсидии, субвенции, и жилищные сертификаты Минстрой предлагает перенаправлять исключительно на новое строительство.

«Это будет существенной помощью застройщикам в части гарантированного спроса на объекты, имеющиеся в субъекте», — считает Никита Стасишин.

А вот предложения, поступающие с некоторых сторон по дальнейшему снижению ключевой ставки по ипотеке здесь отвергают. «Мы просчитали, что для бюджета такой шаг станет серьезной нагрузкой, — говорит Стасишин. — Для покупателя же это не более тысячи рублей в составе ежемесячного платежа».

На что пойдут деньги властей

«В настоящее время я вижу проблемы и со спросом, и с предложением, — утверждает Никита Стасишин. — Сейчас государственная поддержка направляется только на комплексное освоение территорий, в первую очередь, строительство жилья эконом класса. И в ближайшие годы ситуация не изменится. Мы будем субсидировать или компенсировать те затраты, которые несут застройщики при благоустройстве территорий. Второе направление — социалка. И, наконец, еще одна важная статья расходов — строительство межквартальных дорог».

Новые подходы

Девелоперам и инвесторам тоже нужно сейчас мыслить новыми критериями. Подход покупателей к жилью меняется. Много говорится о так называемой «комфортной среде».

«Сейчас покупатели желают приобретать среду, в которой они хотят жить, — говорит главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. — В последнем постановлении о жилой застройке представлены правила и принципы создания такой комфортной среды, которые касаются обустроенных первых этажей зданий, благоустройства, архитектурных решений. Важна концепция — комплексное развития территории. Последняя должна быть самодостаточной, чтобы там можно работать, отдыхать, учиться, получать образование, развивать бизнес. Должно иметь место формирование образа жизни не только на уровне милого двора и кафе, но и с учетом понимания затрат на передвижение по городу. Девелоперы, способные комплексно подходить к развитию территории, выигрывают».

«Примером комплексного развития территории является сейчас Новая Москва, — утверждает глава департамента развития новых территорий города Москва Владимир Жидкин. — Здесь реконструируется Калужское шоссе, строятся путепроводы, кладется дорожное полотно, проектируются новые трассы и метрополитен. Многие проекты, которые сейчас разрабатываются, включают новые места приложения труда и не только. Например, сейчас имеются 2 проекта, где инвестор, наряду с жилищем, строит и парки. Комплексное развитие территорий сейчас составляет основной объем рынка. А программа по приложению труда призвана сбалансировать в составе Большой и Новой Москвы структуру занятости».

Чиновники предлагают рассматривать и другие критерии успешости проекта.

«О том, насколько хорош проект, можно судить по тому, сколько детей рождается на застроенной территории, — считает Никита Стасишин. — Это индикатор того, комфортна ли жизнь в жилом комплексе. Смотреть на показатели прироста по детям нужно через 2–3 года после заселения».

Старая Москва: промышленные зоны

До конца нынешнего года власти планируют принять ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

В прошлом месяце закон был принят в первом чтении. В нем формируются четкое определение самой промышленной зоны и условия, при наличии которых в отношении таких участков может быть принято решение о начале комплексного развития. Устанавливаются стадии последнего: изучение территории, разработка концепции, принятие решения о реорганизации и одобрение ее программы, определение форм взаимодействия со всеми владельцами, находящимися на территории промзоны, и, наконец, утверждение проектов планировки территории.

Определяются и все аспекты процесса выкупа земельных участков и объектов недвижимости для муниципальных нужд в целях комплексного развития промзон.

«В самом начале планировалось внести изменения в статью 46 Градостроительного кодекса РФ, чтобы применить механизм развития застроенных территорий к производственным, — рассказывает Наталия Лисюкова. — Но в ходе обсуждения стало ясно, что нужен отдельный закон, который бы обособил промышленные зоны и сформировал методику их реорганизации. Важно, что в процессе развития будут сконсолидированы усилия множества лиц. Вовлекается не только инвестор, но и расширенный круг правообладателей — тех, кто владеет на территории земельными участками и объектами недвижимости, а также прочих инвесторов, заинтересованных в развитии».

Среди антикризисных мер, по словам Наталии Лисюковой, рассрочка по изменению цели предоставления земельного участка и вида разрешенного использования. То есть если документация предусматривает развитие на земельном участке иного функционала, инвестор должен заплатить за изменение. С учетом кадастровой стоимости сумма выходит солидная. Рассрочка позволяет инвесторам уменьшить первоначальные затраты, распределить финансовые потоки и раньше начать свою деятельность.

Старое и новое

Промзоны в Старой Москве, развитие Новой. Будет ли между этими территориями конкуренция?

«На старой территории города не так много участков для нового строительства, — говорит Наталия Лисюкова. — Тем более, не все промышленные зоны предназначены для строительства жилья. Часть из них будет модернизирована, территория отдельных промзон, будет распределена между жилыми и производственными и офисными объектами, что поможет создать наличие рабочих мест на небольшом удалении от жилья».

«Хорошо, если Старая и Новая Москва вступят в конкуренцию за жителей, инвесторов, строителей, создание инфраструктуры, — считает директор по развитию RD Construction Илья Байбус — Это главный драйвер развития в регионе. Если принимать во внимание западный опыт, там привычна конкуренция между городскими районами».

«Экстремальные» приемы

А тем временем, инвесторы сами придумывают в условиях кризисах свои ходы. В прошлом месяце прошумела акция «Черная Пятница», в рамках которой в течение 3 дней осуществлялась распродажа московского и подмосковного жилья. Однако акция вызвала недовольство среди властей МО — зампредседателя регионального правительства Московской области Герман Елянюшкин говорил о возможной новой волне обманутых дольщиков. Ведь квартира продается ниже своей себестоимости. Акция получила отрицательные отзывы и от Наталии Лисюковой, сомневающейся в том, что все жилье реализовывалось в рамках ФЗ-214.

Но «идеолог» «Черной Пятницы» Филипп Третьяков отметает эти обвинения и заявляет, что эта акция — хорошо сработавший маркетинговый инструмент, в результате которого на сделку вышло около 700 покупателей.