Портал KVARTIRAvMOSKVE.ru изучил список самых опасных районы Москвы и цены на квартиры в них.…
От чего зависят цена квартиры в Москве?
Главным фактором, который влияет на цену московской недвижимости, было и остается расстояние до ближайшей станции метро. В радиусе 10-минутной пешей доступности квартиры дорожают на 10-15 %. Так же всегда наблюдается зависимость от близости к центру. Чем ближе – тем дороже. Другие же факторы менялись со временем.
Долгое время считалось, что Западная и Юго-Западная часть Москвы более дорогая и престижная чем Восточная. В принципе, на то имелись основания: исторически, восток был промышленным, а запад – военным и научным.
Это сказывалось не только на экологии, но и на планировке квартир. Профессорам и академикам положены кабинеты, поэтому квартиры для них изначально были просторнее. Квинтэссенцией престижности западных районов стало Крылатское. В середине 90-х при средней цене кв. метра 900-1000 долларов, квартиры в Крылатском стоили около двух. А аренда равнялась стоимости аренды аналогичной квартиры внутри Садового кольца. После Миллениума очарование Крылатского поуменьшилось, и он превратился в обычный окраинный район, в чем-то даже не совсем удобный.
В середине нулевых, с развитием современного строительства появился новый важный критерий – тип и качество дома. Он стал стремительно «забивать» даже фактор местоположения. Например, в 2000-2002 г., продав двухкомнатную квартиру на проспекте Вернадского в старой панельной девятиэтажке, можно было купить две «двушки» в Южном Бутово. А теперь получится лишь «улучшить свои условия»: разница в цене квадратного метра уже не 100%, а около 25%.
Что снижает привлекательность района?
В последние годы эксперты в области недвижимости стараются связать популярность квартир при аренде и продаже с безопасностью района.
«На первом месте среди факторов, снижающих привлекательность районов, криминальная ситуация, - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Далее идут тюрьмы. Думаю, мало кого заинтересуют квартиры рядом с тюрьмой, поэтому не будут сильно востребованы квартиры, близко расположенные к «Бутырке», «Матросской Тишине», «Лефортово».
Вокзалы. Районы вокруг вокзалов и железнодорожных путей также смущают жителей Москвы.
На четвертом месте антирейтинга будут находиться дома, стоящие прямо на транспортных магистралях или рядом. К примеру: квартира, продающаяся внутри Садового кольца или рядом, будет реализована достаточно быстро (если речь не идет, опять-таки, о местах около вокзалов), а дома, стоящие прямо на магистрали, вызывают отторжение у покупателей. Так, мы с большим трудом продавали квартиру на Валовой улице с окнами на Садовое Кольцо. Планировка была великолепная, но месторасположение подводило. Практически все покупатели отказывались от сделки из-за шума и выхлопов с Садового кольца. Тоже самое происходит в домах, выходящих окнами на Ленинградское шоссе, Кутузовский проспект, Дмитровское шоссе.
Раньше у таких дорог были дублеры и зеленые островки отделяли дома от шума, но политика увеличения дорожных полос уничтожила зелень Москвы. По этой же причине разрекламированные дома на Беговой в свое время оказались самым бюджетным предложением «элитного жилья» в районе ТТК. Все боялись покупать квартиру, в окна которой может вылететь машина с третьего транспортного кольца. Тоже самое с ЖК «Трианон» около ТТК и Сити. Вроде бы самое лучшее месторасположение, но никто не рвется покупать там недвижимость….
Промзоны. Перед строительством здесь жилья нужно производить рекультивацию территории, озеленять районы, создавать инфраструктуру. Однако, это выгодно строителям – при застройке промзон не надо расселять предыдущих жильцов в стартовые дома. При грамотном выборе места можно получить очень хороший результат. Примером можно назвать проект ИНТЕКО - ЖК «Шуваловский» рядом с Университетом, его парками и образовательными центрами».
На самом деле, хотя эксперт и «разбивает» негативные факторы на несколько пунктов, они все сводятся к двум – криминальная ситуация (она выше в районе вокзалов, автовокзалов) и экология (шум и загазованность выше возле крупных магистралей).
2010 г. Появляются карты зон влияния ОПГ
Криминальные районы Москвы
Вадим Ламин считает, что самая «плохая слава» у Бирюлево Западного – история с овощной базой, где мигранты убили местного жителя, после чего коренное население требовало закрыть базу, сильно повлияла на отношение к району.
«Купить квартиру здесь стоит столько же, сколько, например, в районе Саларьево – за МКАДом, но продать эту недвижимость в дальнейшем будет очень сложно», - уверяет эксперт.
Кроме высокого уровня преступности в Западном Бирюлево есть другие проблемы – это практическая полная изолированность района (отрезан железной дорогой и промзоной от остальной Москвы). В базе ЦИАН можно найти квартиры в Западной Бирюлево за 105 тыс. рублей за кв м.
Интересно, что Западное Бирюлево почему-то не входит в многочисленные рейтинги самых опасных районов Москвы. Эти рейтинги СМИ начали публиковать в 2009-2010 годах.
Хотя статистические данные о правонарушениях являются закрытой служебной информацией, МВД регулярно выпускает релизы на данную тему. Правда, сравнивать их сложно, т.к. в какой-то год приводится статистика «нетто», в какой-то – на 1000 жителей. Так же регулярно публикуются рейтинги опасных и безопасных районов столицы, составленные на основе опросов москвичей и экспертных заключений.
К сожалению, отсутствие детальной статистики не позволяет проанализировать, какие градостроительные решения способствуют снижению уровня преступности. А ведь это, учитывая число реконструируемых промзон, было бы важно.
Самые опасные и безопасные районы столицы на основе статистики МВД, 2013 г.
В 2009-2010 гг. явными «лидерами» по числу преступлений были Выхино, Северное и Южное Чертаново, Измайлово, Гольяново и традиционно считавшийся престижным район Коньково. Главными криминогенными факторами являлись промзоны (Чертаново), большие транспортно-пересадочные узлы (Выхино, Гольяново), рынки (Измайлово, Коньково).
Есть данные 2014 г., полученные в результате опроса, проведенного Департаментом культуры г. Москвы. Самыми опасными районами названы Головинский, Дмитровский, Бескудниковский, Тимирязевский, Филевский парк, Кунцево, Беговой, Теплый Стан, Солнцево, Метрогородок и Гольяново.
А вот версия Премии рынка недвижимости Urban Awards-2015. Самым опасным административным округом стал Центральный, в котором по количеству преступлений лидируют районы Арбат (315 преступлений на 1 тыс. человек) и Красносельский (314 преступлений). Второе место в криминальном рейтинге занял Южный административный округ — здесь наиболее небезопасно появляться в Даниловском районе (274 преступления) и в Нагатино-Садовниках (285 преступлений). Замыкает тройку наиболее опасных округов Северный административный округ, в котором больше всего преступлений совершается в Левобережном районе (261).
Что касается самых безопасных районов, то тут статистика и результаты опросов довольно схожи. Менее всего преступлений совершается в удаленных спальных районах – Восточном, Бутово (Северном и Южном), Зеленограде. Так же среди лидеров - Марфино и Хамовники.
Можете не искать: корреляции цен на квартиры с уровнем безопасности районов нет. В Восточном они стоят столько же, сколько в Гольяново или Бирюлево, а то и дешевле (т.к. Восточный находится за МКАД).
Мы попросили Марию Литинецкую, управляющего партнера «Метриум Групп» составит список непопулярных районов, на покупку недвижимости в которых поступает менее всего запросов. И оказалось, что в этом список вошли как опасные, так и безопасные районы.
Самые непопулярные у покупателей и арендаторов районы Москвы
1. Район Восточный (ВАО). Располагается за МКАД, жители вынуждены добираться в центр города по перегруженному Щелковскому шоссе, в пешей доступности отсутствует станция метро. Именно такие недостатки делают район наименее интересным для покупателей.
2. Район Капотня (ЮВАО). Этот район жители города считают одним из самых неблагоприятных с точки зрения экологии. На территории Капотни находится Московский нефтеперерабатывающий завод (МНПЗ) - одно из самых вредных производств в городе, которое выбрасывает токсины, источающие неприятный запах. Помимо этого, на окружающую среду района пагубно влияет соседство с «ТЭЦ-22», «Мосэнерго» и МКАД. Также стоит отметить, что в Капотне плохая транспортная доступность.
3. Район Текстильщики (ЮВАО) – также не отличается хорошей экологией. Кроме того, «хромает» и транспортная доступность. Наличие метро абсолютно не решает транспортные проблемы – Таганско-Краснопресненская линия метрополитена перегружена и не справляется с потоком людей. Поэтому добраться до центра, несмотря на относительную близость к ТТК, сложно.
4. Район Западное Бирюлево (ЮВАО). Поблизости расположено множество промышленных предприятий (мусоросжигательный завод №3, ТЭЦ-26, бетонный завод и деревообрабатывающий комбинат). На территории также нет метро. Близость к МКАД становится еще одним минусом и только снижает популярность района.
5. Район Лианозово (САО). Относительно вышеперечисленных локаций данный район имеет определенные преимущества. Это и метро в пешей доступности, и отсутствие предприятий. Однако на покупку квартиры в Лианозово поступает немного заявок. Отчасти это связано с «соседством» с МКАД, которое и ограничивает спрос на недвижимости в данном районе. (Данные «Метриум Групп»).
Комментировать