Юрий Кочетков: Сбербанк раскрывает данные

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Нас, конечно же, интересует – что там с ипотекой у Сбербанка, ведь именно он – лидер по выдаче ипотечных кредитов в масштабах всей страны.

Динамика ипотечного рынка

Начнём с такого показателя, как количество заявок на ипотечные кредиты в Москве и Подмосковье. В 2016 году в среднем ежемесячно в Сбербанк заполняется более 6 тысяч таких заявок в московских отделениях и 4,5 тысячи в подмосковных. То есть суммарно – более 10,5 тысяч по всему столичному региону. К слову сказать, пару лет назад этот показатель превышал 12 тысяч, но это был пиковый 2014 год. А вот в 2015-м суммарно подавалось несколько ниже 10 тысяч заявок в месяц. То есть, небольшой рост активности будущих ипотечников имеет место в нынешнем году, но рост этот очень неубедителен.

К слову сказать, по данным ЦБ РФ в столичном регионе в 2016 году в среднем выдаётся 6,5 тысяч ипотечных кредитов в месяц. Таким образом, Сбербанк бы в одиночку способен был закрыть весь спрос на ипотеку, однако далеко не все заявки получают одобрение. У заёмщиков Сбербанк имеет репутацию довольно строгого банка.

Ещё один интересный показатель – это средний размер заявки ипотечного кредита. Если верить данным Сбербанка, то здесь царит многолетняя стабильность, невзирая на инфляцию и девальвацию вместе взятые. 3,5 миллиона рублей – это средняя заявка по Москве и 2,3-2,4 миллиона – по Подмосковью. Эти цифры держаться на указанных уровнях примерно с конца 2013 года.

Стоит сравнить эти цифры с данными ЦБ РФ по реально выданным кредитам. В Москве сейчас среднее тело ипотечного кредита – 3,8 млн.рублей, а в Подмосковье – 2,6 млн.рублей.

То есть, заявки немного отстают от реальной цифры. Объяснение здесь простое – дело даже не в том, что клиенты опасаются запрашивать у Сбербанка много, дело в том, что за время пути собачка (размер запроса) успевает подрасти. От момента заявки до момента совершения сделки иной раз проходит несколько месяцев, за которые клиент успевает осознать, что запрашиваемых денег ему попросту не хватит. В результате запросы несколько возрастают, что и отражается на статистике.

Потребкредитование догоняет

Всё познаётся в сравнении. Ситуацию на ипотечном рынке удобно сопоставлять с потребительским кредитованием. Оно по данным Сбербанка испытало в 2015 году серьёзнейший спад – те же размеры заявок на потребительский кредит тогда упали на 100 тысяч по сравнению с 2014 годом (с примерно 350-450 тысяч по Москве и области соответственно), а количественно спад был вообще в 4-5 раз. В нынешнем же году потребительское кредитование постепенно возвращает свои позиции, приближаясь вновь к показателям 2014 года.

То есть, по Сбербанку оба вида кредитования отражают сходный процесс: пик 2014 года – спад 2015 года – восстановление (неполное) в 2016 году. Только в случае потребительских кредитов провал 2015 года был почти катастрофическим, а вот в случае ипотеки – более сглаженным. Это и понятно – ипотеку усиленно субсидировало государство, стараясь не допустить обвала рынка недвижимости.

Наиболее важным, пожалуй, является то, что потребительское кредитование вместе с ипотечным вновь впряглись в общую телегу потребительского спроса. Без его развития немыслимо движение экономики страны вперёд.

А ставки вернулись к 2014 году

Осталось вспомнить про самый ключевой параметр ипотеки. Это ипотечная ставка.

В начале ноября АИЖК констатировало, что ставки вернулись на уровень начала 2014 года. По результатам октября 2016 года на вторичном рынке кредит можно было получить от 11,9%, а на первичном – от 10,9%.

Сбербанк этой осенью объявил акцию, по которой на новостройки можно было получить ипотечный кредит по ставке 12% при первоначальном взносе 15%. Правда есть оговорка – клиент обязан застраховать свою жизнь и здоровье в соответствии с требованиями банка. Также можно воспользоваться государственной субсидией – в этом случае ставка опустится до 11,4%. Оба этих варианта можно использовать до 1 и 31 декабря 2016 года соответственно.

Для вторичного рынка Сбербанк предлагает 12% годовых в общем случае и 11,5%, если первоначальный взнос превышает 50%.

Таким образом, статистика Сбербанка является практически идеальным инструментом для анализа рынка ипотечного кредитования. Сбербанк, фактически, определяет этот рынок на данный момент – лишь в сегменте столичных новостроек с ним остро конкурирует ВТБ.

Удобно и то, что вкупе с ипотечной статистикой на сайте можно анализировать рынок потребительского кредитования, динамику зарплат, пенсий и депозитов граждан.