Юрий Кочетков: Сентябрьский листопад девелоперских активов

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Подобные переходы крупной собственности и активов на рынке недвижимости – классический признак второго-третьего года кризиса. Так было и в 2009-2010 годах, так происходит и теперь.

Что же ожидать долевым вкладчикам от всех этих сделок?

Под тяжестью долгов

Скажем прямо, для дольщиков худший вариант – это затянувшийся конфликт между хозяйствующими субъектами. Случай, когда за долги девелопер со всеми строительными проектами переходит в руки нового владельца, выглядит более благоприятным. По крайней мере, стройки получают финансирование, а дело идёт вперёд.

Всем памятна история с «Мираксом» и его экстравагантным владельцем. Будучи одним из лидеров московского девелопмента, компания в одночасье превратилась в колосс на глиняных ногах, который рухнул под тяжестью своих долговых обязательств.

Лучшие активы получили новых владельцев в конечном итоге, а проблемные, такие как проект «Кутузовская миля» и ЖК на Рублёвском шоссе - суды и туманные перспективы.

Другими громкими историями прошлого кризиса были переходы в новые руки таких значимых игроков как ГК ПИК, Галс, Донстрой. К счастью, эти переходы были плавными и проблемных строек по их итогам не возникло.

На горизонте — столичный суперзастройщик?

ПИК стал фигурантом (пусть и косвенным) в новой истории, которая датируется уже 2016 годом. Один из его совладельцев, Сергей Гордеев (экс-«Росбилдинг») – главный участник сделки по приобретению крупного девелопера столичного региона компании «Мортон».

Как заявила газета «Ведомости», он и владелец «Мортона» Александр Ручьев сами объявили об этом решении. Интересно, что слухи об этом среди специалистов МРН ходили примерно с начала сентября.

Теперь, остаётся дождаться решения антимонопольных органов, которые должны одобрить сделку – ведь по её итогам может возникнуть крупнейший производитель недорого жилья в стране в целом. Напомним, что компания «СУ-155», по сути, уже сложила с себя это высокое звание.

В итоге под крылом Сергея Гордеева окажется сразу две компании, входящие в пятёрку по объёмам ввода жилья в столичном регионе. Расчёт аналитиков за 2012-2015 года дают такие цифры: ГК ПИК за 4 года в Новой и Старой Москве ввела около 866 тыс.кв.м. жилья, а «Мортон» - 833 тыс.кв.м. Лидером же был «Абсолют» с его вводом в 1246 кв.м.

Нетрудно рассчитать, что в сумме ПИК и «Мортон» оставили бы его далеко позади со своими 1,7 миллионами кв.метров ввода. В Московской области лидером по объёмам строительства в 2015г., кстати, был «Мортон», а ГК ПИК занимала 3-ю строчку.

Стоит заметить, что и ГК ПИК, и «Мортон» имеют большие заделы в строительстве и на будущие годы. Так, «Форбс» указывал, что их портфель составляет 6,2 млн.кв.метров и 8,5 млн.кв.метров соответственно.

ВТБ усиливается на рынке недвижимости

Вторая новость – это покупка группой ВТБ (в лице «ВТБ-недвижимость») активов у Coalco. Это доля в 90% на такие площадки как МФК «Пресня сити» на Ходынской улице (98 тыс. кв.м. апартаментов), ЖК «Царская площадь» на Ленинградском проспекте (94 тыс. кв.м.жилья) и МФК «Басманный 5» на Рязанском переулке (18 тыс.кв.м апартаментов).

Группа ВТБ в принципе один из важнейших игроков столичного девелопмента. Под её контролем находятся такие известные застройщики как «Галс-девелопмент», «Донстрой», а также ряд дочерних компаний, связанных со строительством жилья («ВТБ Арена-парк», застройщик МФК Match point «Волей гранд»). Кроме того ВТБ владеет существенной долей в структуре собственности ГК ПИК, на начало прошлого года она оценивалась в 18,42%.

Стоит заметить, что группа ВТБ также являлась старым партнёром компании «Мортон» и одним из кредиторов его проектов (итоговая задолженность девелопера оценивается в 24 млрд.рублей). Это дало основание экспертам связать сделку по приобретению «Мортона» с интересами группы, хотя Сергей Гордеев в интервью «РБК» специально отметил, что сделка финансируется им полностью из личных средств без привлечения кредитов. Так это или нет – покажет время.

В любом случае, и «Мортон», и ГК ПИК оказываются в одной связке, если антимонопольный комитет даст «добро». Их дальнейшим движением будет руководить опытный специалист, обе компании обладают существенными производственными мощностями по строительной части и сконцентрированы на массовом возведении жилья в рамках крупных кварталов и микрорайонов. Так что конкурентам будет нелегко.