АПАРТАМЕНТЫ – ПЯТАЯ ЧАСТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Апартаменты в Москве были и остаются откровенно партизанским форматом девелопмента. Власти из года в год обещают то жестко отрегулировать их, то уровнять в правах с обычным жильём. Но воз и ныне там. В итоге апартаменты – это до сих пор нежилые помещения с шансом быть преобразованными в жилые. Если на то, как говориться, будет господская воля. От покупателя здесь мало что зависит.
И до сих пор существует определенный дисконт в цене на апартаменты. Они дешевле на 10-20% в недорогих сегментах рынка, правда ближе к элитному сегменту дисконт исчезает.
Спецификой апартаментных комплексов является то, что они процветают ближе к центру города и, естественно, тяготеют к премиальному формату. Компания Est-a-tet, исследуя этот сегмент, отметила, что 43% предложения (а это две сотни проектов в сумме) сосредоточено в ЦАО. Особенно популярен у застройщиков Пресненский район, где находится 18 проектов.
В центре Москвы есть одна особая локация, где в принципе ничего нет для покупателей, кроме апартаментов. Речь идёт о Балчуге, что расположен прямо напротив Кремля. Остров – буквально заповедник апартаментов. Здесь расположились недавно построенные МФК Balchug residence и Balchug ViewPoiNt от компании ИНТЕКО, «Софийский» от «Трансстройинвест», а также активно строящиеся МФК «Царёв Сад» и «Золотой остров». Последний, кстати, ещё даже не выведен в продажу застройщиком «Капитал груп».
Эксперты Est-a-tet также отмечают - общее предложение апартаментов в Москве составляет 700 тысяч квадратных метров. Учитывая, что суммарное предложение в столице составляет около 3,5 млн.кв.метров, мы приходим к выводу, что доля апартаментов в городе – порядка 20%.
Причём, останавливаться застройщики не собираются. В 2019 году на рынок вышло семь новых апартаментных комплексов, от элитнейшего «Kuznetsky Most 12» (KR-properties) до вполне доступного «Движение Тушино» (ФСК Лидер). А всего на рынок Москвы за полгода поступило 32 различных проекта, и нетрудно посчитать, что доля апартаментов по числу – всё те же двадцать с лишним процентов.
ПУТИ-ДОРОЖКИ АПАРТАМЕНТОВ РАСХОДЯТСЯ
1 июля вступили в силу новые правила привлечения средств граждан на жилищное строительство. Все текущие новостройки разделились на два лагеря: те объекты, которым дозволено закончить реализацию по старым правилам, и те объекты, которые отныне должны привлекать проектное финансирование и вести продажи по эскроу-счетам.
Что же произошло с апартаментными проектами, не являющимися формально жильём? Ведь они, по сути, никак не попадают под ужесточение правил продаж новостроек. Приведём данные экспресс-анализа, проведенного по присутствующим на рынке апартаментным объектам.
Первая группа – это апартаменты, которые органично включены в строящиеся жилые комплексы. Их постигла судьба нежилых коммерческих помещений, что попадают под действие новых правил, так как все они продаются по единым условиям с квартирами.
Вторая группа – это апартаментные объекты, ранее продававшиеся по договорам долевого участия, и достигшие требуемых 30% строительной готовности и 10% проданных объемов. Эти объекты получают право торговаться по старым условиям.
Третья группа – совсем новые апартаментные объекты, которые попросту не успели достичь 30%-й строительной готовности. Однако их застройщики заранее позаботились о проектном финансировании. Здесь у нас область действия новых правил привлечения средств дольщиков через эскроу-счета.
ВНЕ ЭСКРОУ
Четвертая группа – самая интересная. Это апартаментные комплексы, которые пользуются возможностью избежать жестких рамок законов ФЗ-214 и ФЗ-151. Приведем два примера соседних МФК на острове Балчуг.
Один – это МФК «Софийский», который ранее продавал апартаменты по договорам предварительной купли-продажи. Учитывая, что объект совсем недавно был сдан, оставшиеся 105 лотов из 224 будут продаваться по обычным договорам купли-продажи. Это, кстати, третья опция для всех новостроек: не хотите продавать через эскроу – достраивайте и продавайте квартиры напрямую в готовом виде.
Сосед «Софийского» - это МФК «Царев Сад» от «Сбербанк Капитал». Полный ввод в эксплуатацию здесь намечен на осень, и апартаменты предлагаются либо по предварительным договорам, либо по договорам бронирования со стартовой уплатой от 20% цены лота. Привлечь продавцов за отступление от ФЗ-214 и ФЗ-151 трудно, так как формально идёт привлечение средств в гостиничные апартаменты.
Если таки не возникнет дополнительного законодательного регулирования для апартаментов, то подобные объекты в самое ближайшее время получат неожиданное конкурентное преимущество перед жилыми новостройками с проектным финансированием. Инвестиционная себестоимость окажется примерно ниже на 10%, так как апартаментные МФК смогут напрямую привлекать средства дольщиков. Единственный нюанс – они теперь не смогут применять договора долевого участия (ДДУ), вместо них опять придётся вернуться либо к договорам предварительной продажи, либо изыскать новые юридические форматы. К примеру, это участие в акционерном капитале (покупка акций, облигаций), либо участие в инвестиционных фондах, что так популярны на Западе и обозначаются там аббревиатурой REIT.
Комментировать