Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
В свою очередь, вторичный рынок как будто и не заметил лета – все три прошедших месяца Росреестр насчитывал более 10 тысяч переходов прав в месяц. Сильнее же всего эти летом «выстрелила» ипотека.
Кто говорит, что все плохо?
Тема спада спроса на столичные новостройки в последнее время стала активно муссироваться и в прессе, и в кулуарах. Действительно, июль 2017 года показал неожиданно низкий уровень регистрации ДДУ - 3672 договоров, что примерно на 1,5 тысячи меньше, чем в весенние месяцы. Август развеял опасения: его взнос в копилку (4636 ДДУ) позволил достигнуть общего уровня долевых сделок с новостройками до 12,4 тысяч штук за сезон.
Если сравнить этот показатель с весенним (13,8 тысяч ДДУ), то очевидно, что июльский спад был локальным, а разница между летней и весенней статистиками вполне может быть отнесена к синдрому отпускного сезона.
Выше речь шла только о Москве. Здесь общая динамика сделок на рынке новостроек положительная уже много лет за счет объёмного пополнения предложения при стабильных ценах и продолжающегося перетока клиентов из области в столицу.
В целом же по стране, если верить данным Росреестра, ситуация не столь оптимистична: за 8 месяцев 2017 года было зарегистрировано на 4% меньше договоров долевого участия, чем за тот же период 2016 года.
Мониторинг цен предложений застройщиков, проводимый «Институтом развития строительной отрасли», показывает, что за этот срок цены снизились примерно на 1%, а средний размер продаваемой квартиры упал на 4,8%.
В тоже время, в масштабах страны именно август оказался довольно ударным месяцем – Росреестром зарегистрировано 61 661 ДДУ, по сути, лишь март дал нам большее количество ДДУ в стране (65 882).
Эксперты склонны объяснять рост активности покупателей долгожданным прекращением падения индекса располагаемых населением доходов: стабильность здесь наступила примерно с мая 2017 года. Реальные располагаемые доходы – это разница между имеющимся доходом и регулярными обязательными тратами домохозяйств.
Если данная точка зрения верна, то мы должны увидеть активность покупателей на рынке и этой осенью.
Вторичка держит уровень
Кроме первичного, у нас в Москве никуда не делся и вторичный рынок. Его самочувствие принято отслеживать по двум показателям – средней цене кв.метра и количеству переходов прав на жильё.
Лето 2017 года неожиданно оказалось вполне ударным. Все три месяца Росреестр насчитывал более 10 тысяч переходов прав ежемесячно, и в итоге мы имеем 31404 перехода за весь сезон. Для сравнения весна дала 30719 переходов прав, а год назад лето насчитывало лишь 30603 перехода.
Такое впечатление, что на «вторичке» отпускного сезона вообще не было. Однако наиболее разумным объяснением является комплиментарность ипотеки по отношению к заёмщикам. К середине года существенно снизились ипотечные ставки и почти нивелировалась разница между ипотекой на первичном и вторичном рынке. Действительно, в прошлые годы субсидирование ипотечной ставки на первичном рынке буквально передавливало туда покупателей. Ныне же ситуация выправилась.
Летняя ипотека в Москве характеризовалась следующим показателем: около 5000 ипотечных договоров обоих видов (в силу закона и в силу договора) в месяц. Для сравнения, весной этот показатель был ниже ровно на тысячу договоров.
По сути, прирост ипотеки сыграл на «вторичку». Выше отмечалось, что динамика ДДУ этим летом была не ахти. Следовательно, дополнительные ипотечные деньги хлынули именно на вторичный рынок.
Это позволило, кстати, стабилизировать характерную цену предложения столичного кв.метра – именно в 2017 году она перестала падать. Напомним, что этот показатель последовательно снижался и в 2015, и в 2016 году. Ныне же он устойчиво держится на отметке в 200 тысяч рублей за кв.метр.
Ещё одно замечание: низкий уровень официальной инфляции вкупе со стабильностью номинальной цены кв.метра предложения обеспечил и стабильность реальной цены кв.метра столичной недвижимости. Можно считать, что она не меняется уже примерно полгода.
Одним словом, статистика показывает, что в последние месяцы падения спроса на столичную недвижимость не было. Некоторое летнее снижение числа сделок с новостройками в итоге оказалось скомпенсировано. Более того, в этот период отлично себя проявил вторичный рынок. Как оказалось, именно сюда покупатель направил подешевевшие ипотечные кредиты.
Комментировать