Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
В целом, первое полугодие 2017 года не сильно отличается по общему числу сделок квартирного рынка Москвы от аналогичного периода 2016 года.
Пятнадцатипроцентный рост ипотеки
Обзор итогов первого полугодия 2017 года начнём, пожалуй, с ипотечной темы. Тем более, что она дала прекрасный повод, приблизившись в июне к сверхрекордной отметке – «пять тысяч ипотечных договоров за месяц». На самом деле, как свидетельствует Росстат, цифра по июню чуть меньше – 4951 договоров ипотеки обоих видов (в силу закона, и в силу договора). Чисто рыночными из них являются договора в силу закона, приблизительно их насчитали 3900 штук.
Результат для летнего месяца неожиданно сильный, однако если вспомнить о том, что в последний месяц-два все ведущие банки ощутимо опустили ипотечную ставку, то удивляться нечему. Впрочем, сходные рекорды мы видели в 2014 году перед периодом «санкции-антисанкции», ставка тогда также была на минимуме. Но потом всё в одночасье переменилось, и ипотеку пришлось буквально спасать.
Всего за первое полугодие ипотеки в силу закона насчитали в районе 17000 договоров, что примерно на 15%, чем в аналогичном периоде 2016 года.
Пятнадцатипроцентное падение сделок
Теперь обратимся к переходам прав на столичные квартиры, их число пропорционально сделкам на вторичном рынке недвижимости. Росстатовский результат по июню также прекрасный – 10644 перехода прав, а всего за полугодие – 54661 перехода. Однако если мы сравним с первым полугодием 2016 года, то оптимизма поубавится – год назад переходов было на 15% больше! Тогда полугодие дало 62735 переходов прав.
Что это означает? Означает лишь то, что «живых» денег на рынок пришло меньше в этом году, чем в прошлом. Ипотеки выдали больше, а вот с остальным просто беда. Ведь не забудем ещё, что цены на квартиры в 2017 году ощутимо ниже, чем в прошлом. Куда же девались «живые» деньги?
Но прежде чем ответить на этот вопрос давайте взглянем на ценник – насколько он снизился за полугодие. На июнь месяц средневзвешенная цена предложения квадратного метра опустилась почти до отметки 200 тысяч рублей, а ведь полгода назад, в декабре она составляла 207,7 тысяч.
Кстати, когда шёл послекризисный подъём цен, планку в 200 тысяч рублей/кв.метр рынок перескочил в январе 2014 года, через год он достиг максимума в 230 тысяч рублей/кв.метр, а вот далее начался долгий путь вниз, конца которому не видать. По крайней мере до тех пор, пока не запустят маховик инфляции, ведь речь идёт о номинальных ценах.
Для того чтобы перейти к реальным ценам необходимо вычесть инфляцию. Это довольно умозрительная операция, однако она показывает нам относительную ценность столичных квартир, измеренную в продуктово-товарной корзинке. Увы, но нынешняя их цена примерно соответствует уровню ноября 2005 года! То есть, имеет место откат на целых 12 лет...
Если оперировать западной теорией циклов рынка, то мы находимся в длительной 4-летней рецессии после шока 2014/2015 годов. Она должна (но, впрочем, не обязана) смениться новым периодом роста, который будет связан с приспособлением рынка к новым экономическим реалиям. Нетрудно посчитать, что реальные цены будут падать, как минимум, ещё год-полтора.
Повторимся, что в случае сильной инфляции номинальные цены предложения/сделок могут продемонстрировать рост вне зависимости от теории циклов.
Прирост ДДУ – 66%
Теперь обратимся к главному виновнику проблем вторичного рынка – к сегменту столичных новостроек. Именно он перехватил денежные потоки, предложив покупателю и ассортимент, и комфортную ипотеку, и более низкие цены.
Росстат в июне отметил 4103 зарегистрированных договора долевого участия, что даёт нам в итоге за полугодие 23862 ДДУ против 14364 ДДУ за аналогичный период 2016 года. Прирост – 66%! Или плюс 9498 ДДУ. Кстати, сравним с потерянными за тот же период переходами прав вторичного рынка, там минус 8074. Цифры сопоставимые, и можно смело говорить о механизме перетока спроса.
Единственная ложка дёгтя – это то, что первичный рынок не удержал планку в 5 тысяч ДДУ/месяц, которую взял весной этого года. Продажи в мае-июне упали примерно на одну тысячу ДДУ по отношению к весенним месяцам.
Настораживает также то, что непрерывно растёт объём предложения на рынке. Сравним, к примеру, опять два первых полугодия. В 2016 году за этот период на рынок Старой Москвы вышло 24 новинки, а вот в 2017-м – целых 42 новых адреса! С одной оговоркой, 2 новых здесь проекта – это перезапуски площадок «Мортона», поглощённого ГК ПИК. Впрочем, их также можно считать полноценными новинками, ПИК серьёзно переработал оставшиеся ему проекты.
Словом, рынок столичных квартир функционирует в привычном режиме: вторичный рынок стагнирует (мало «живых» денег), первичный рынок развивается (растёт объём предложения и число ДДУ), ипотека в условиях снижающейся ставки также чувствует себя очень неплохо.
Комментировать