Что будет с ценами на квартиры: как продавать квартиру в кризис

Наш эксперт Юрий Кочетков уверяет, что во времена экономической нестабильности повысить шансы на успешную сделку могут самые неожиданные меры.

Рынок есть

О ситуации на вторичном рынке говорит даже не столько уровень цен, сколько количество сделок. По этому параметру рынок вторичной недвижимости Москвы сейчас переживает подъем. Не было традиционного августовского затишья, а в сентябре—октябре и покупатели, и продавцы были активны, как никогда.

По наблюдениям Константина Барсукова, зам. генерального директора «Релайт Недвижимость», никогда еще настроения участников рынка не отличались так кардинально. Одни боятся, что цены на квартиры упадут (потому, что кризис), другие — что, наоборот, вырастут (вслед за долларом). Причем, такие разнонаправленные ожидания как у профессионалов, так и у продавцов с покупателями.

Вот еще некоторые приметы рынка вторичной недвижимости осени 2014 года.

• Увеличилась доля чистых продаж. Некоторые аналитики говорят даже о 30% (вместо традиционных 10%).
• Инициаторами срыва сделок стали продавцы. На фоне падающего рубля, некоторые оказались не готовы получать в долларовом эквиваленте столько, сколько сейчас стоит недвижимость и — снимали квартиры с продажи. (Обычно «виновники» срыва сделок — это все-таки покупатели).
• Несколько банков заявили о повышении ставок для одобренных, но еще не купивших квартиру, заемщиков. Собственного говоря, одобрение банком ипотечного кредита — это никак не обязательство данный кредит выдать на заявленных условиях. Но это — в теории. На практике реэлторы сталкиваются с данным явлением впервые.

Никто из экспертов не отваживается прогнозировать, что будет с рынком вторичной недвижимости через 4–5 месяцев. Январь и февраль — сезон традиционного затишья деловой активности. В это время, в основном, закрываются старые сделки. А в каком состоянии будет экономика в марте и как это отразится на состоянии недвижимости, сказать сложно.

В любом случае, нам кажется маловероятным сценарий, при котором долларовые цены на «вторичку» вернутся на прошлогодний уровень. Недвижимость, это полностью «рублевый» продукт. И колебания курса доллара на ней сказываться сейчас не будут. Во-первых, потому, что доля оплаты труда в недвижимости (если мы говорим о новостройках) — около 50%. А зарплату у нас платят в рублях. Во-вторых, цемент, металлическую арматуру, лифтовое оборудование у нас тоже производят внутри страны. Исключение — некоторые отделочные материалы, но здесь тоже легко перейти на отечественного производителя. Ну, а цены на «вторичку» все-таки определенным образом связаны с ценами на строящиеся квартиры.

Продавать ли квартиру сейчас? Зависит от целей сделки!

И еще небольшой совет. Если у вас есть сбережения порядка 2 млн. рублей, которые вы хотели бы инвестировать, возможно, неплохим вариантом будет вложение в улучшение своих жилищных условий (улучшить класс дома или район, либо увеличить площадь квартиры). Надо только понимать, что в ближайшие годы  «вынуть» эти деньги не удастся.

А для кого-то решением может стать разъезд — вместо большой квартиры купить две маленькие, одну из которых можно будет сдавать.

Советы продавцам квартир в кризисное время

Не стоит номинировать свою квартиру в долларах. Да, конечно, этого вам никто запретить не может, только шансы на успешную продажу тогда начинают стремиться к нулю. «Стоимость жилья на вторичном рынке не растет пропорционально росту валюты. Учитывая большое количество предложений, покупателю есть из чего выбирать (а покупатели выбирают вторичку в рублях)» — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Недвижимость.

Другое дело, замечает Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогрупп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис», в последние месяцы стала популярна закладка в ячейку не рублей, а валюты.

Кстати, немало треволнений у продавцов квартир вызвал недавний резкий рост доллара. Для тех, кто в такой момент оказался в процессе сделки (деньги уже были заложены в ячейки), Сергей Козловский, руководитель аналитического департамента компании Grand Capital, советовал прибегнуть к краткосрочным займам - то есть взять рублевый кредит,  приобрести на него валюту, закрыть кредит, когда сделка будет завершена.

В плане ценообразования, нам представляется разумным совет «играть» на повышение - то есть выставлять изначально заведомо более низкую цену, а потом ее поднимать, нащупывая таким образом границу, за который квартира перестает интересовать потенциальных покупателей.

Константин Барсуков добавляет к этому предложение выставлять квартиры на аукционы. Данный инструмент относится сейчас, скорее, к «черной» риэлторской практике. Но вовсе не потому, что он сам по себе плох, а потому, что в былые годы им часто пользовались нечистоплотные маклеры. Прозрачный же и честный аукцион может стать хорошим подспорьем в продаже. Единственное, хозяин квартиры должен понимать, что ни один аукцион не гарантирует желаемой цены.