Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Тем не менее, ничего лучше у нас нет. Вручную аналитику считать сдаваемые дома практически нереально. Поэтому поверим властям и Росстату и постараемся навскидку понять — что происходит с масштабами столичной стройки в плане реального ввода жилых домов в строй и чем это грозит покупателю.
Ниже приводится график суммарного ввода в тыс.кв.метров, который учитывает: А) жильё региона, построенное коммерческими застройщиками и частными лицами; Б) не включает бюджетное строительство (ни муниципальное, ни федеральное); В) не включает незарегистрированный самострой; Г) включает апартаментное строительство наравне с обычным.
Итак, пройдёмся тезисно:
1-й тезис: Москва явно преодолела коллапс строительства 2007–2011 года, вызванный истощением «лужковских» строительных площадок. Три московские «тёмные» полосы графика красноречиво об этом свидетельствуют. И даже если не брать в расчёт Новую Москву, то дела идут неплохо с учетом, что эконом-класс Москвы сейчас закономерно частично осел в Подмосковье.
2-й тезис: Эконом-сегмент московского региона чувствует себя вполне уверенно. Умозрительно сложив «красно-розовую» область графика и ввод жилья в Новой Москве (там один эконом/комфорт по сути), можно понять, что с 2011 года идёт нарастание ввода жилья данного сегмента. Спрос на дешевое жильё никуда не девается, и застройщики стараются его удовлетворять.
3-й тезис: Московское качественное жильё (фиолетовый цвет графика) ещё имеет приличный запас для роста (уровень рыночного поглощения 2004—2007 гг. примерно в 2 раза больше). В принципе, нынешние апартаментные комплексы и ЖК в районе Третьего транспортного кольца и занимаются освоением этого запаса.
4-й тезис: Неформатная и малоэтажная застройка Подмосковья потихоньку сворачивается. Об это говорит почти двукратное снижение ввода подобного жилья к 2013 году (серая область графика). Основными форматами застройки Подмосковья становятся средне- и многоэтажные здания. Причём, растёт доля квартальной и микрорайонной застройки. Этот процесс отражает падение спроса на полноценное загородное жильё (частные строения, коттеджи, таунхаусы), а основной причиной этого падения спроса является разочарование московского потребителя в загородном проживании. Грубо говоря, публику доконали пробки и нехватка инфраструктуры. Если летняя дача, то ещё и так, и сяк, а если постоянное проживание, то извините.
В целом, хорошо видно, что произошло переформатирование девелоперской деятельности московского региона с экстенсивного (расширяющегося) характера к стабильному. Суммарный ввод кв.метров коммерческими застройщиками находится на константе с 2009 года. За это время уровень цен вырос, в зависимости от сегмента, на 25–40%. Однако следует помнить, что 2009 год — это «ценовое дно», и подобный рост отнюдь не основание для паники. Локальные пертурбации (Новая Москва, переток «эконома» в область и т. п.), естественно, привели к некой неравномерности этого роста. Тем не менее, везде наблюдается вполне рыночный характер ценообразования.
В перспективе ожидается незначительное увеличение суммарного ввода жилья как за счёт активного вовлечения в оборот земель промышленного назначения, так и за счёт дальнейшего развития сегмента апартаментов (как в Москве, так и области). Противовес этому процессу — экономический спад, наблюдающийся в стране в последние пару лет, который отражается и на спросе, так или иначе. Впрочем, учитывая, что строительный цикл 3–4 год, последствия этого спада на величине вводимых кв.метров жилья мы увидим ещё не скоро.
Комментировать