Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Стройка в минусе
Росстат публикует много интересных оперативных данных по девелопменту, один вид из которых редко попадает в анализ. Речь идёт об объёме строительных работ, выраженных в рублях. Этот показатель довольно важен – он даёт понимание о текущем состоянии стройки. Если ввод жилья по сути – это отчет о строительных успехах за несколько лет, а вывод объектов на рынок – это разговор о планах и инвестициях, то объём строительных работ – то, чем дышит девелопмент здесь и сейчас.
Итак, Росстат на днях обновил данные об объеме строительных работ по регионам. Нас интересует московский регион – Москва плюс Подмосковье. По итогам двух месяцев (январь-февраль) Москва выполнила работы на сумму в 92,53 млрд.рублей, что на 15,5% меньше в сопоставимых ценах, чем в прошлом году за тот же период. В свою очередь, Подмосковье освоило 38,43 млрд.рублей в стройке, что на 46% больше, чем в прошлом году.
Нетрудно посчитать, что в сумме в этом году на Московский регион пришлось 130,96 млрд.рублей, в то время как год назад эта цифра составляла 135,83 млрд.рублей (то есть, минус 3,7%).
Можно сделать два вывода: первый – в регионе в 2018 году стали строить меньше. Не сильно, но все же меньше. И второй – Москва оттягивает на себя большую часть строительных затрат. Из десяти рублей, оплаченных строителям, семь потрачены на стройку в Москве.
Жилье доминирует в стройке
Кстати, 2018 год находится полностью в тренде. И прошлый, 2017 год показал определенное снижение: так за весь год на стройку в Московском регионе было потрачено 7069 млрд.рублей, в то время как за 2016 год – 7143 млрд.рублей. Это в номинальных ценах. А в сопоставимых ценах (с учетом инфляции) разрыв еще больше – порядка 3,5%. Понятно, что потери в объёмах строительных работ, в конечном счете, выливаются в потери квадратных метров. А партийные планы-то у нас, наоборот, интенсифицировать стройку.
Есть один важный момент – в зачёт идут все виды строительных работ. Здесь и жильё, и коммерческая недвижимость, и строительство линейных объектов, и ремонт всего, что можно ремонтировать в городе.
Тем не менее, строительство жилья забирает на себя основные капиталовложения. Это можно продемонстрировать, если взять объёмы ввода, к примеру.
Даже исключив жильё, строящееся силами физлиц (ИЖС), то есть, если говорить лишь о многоэтажном, капитальном строительстве, то в Московском регионе в прошлом году по данным Росстата сдано 9,1 млн.кв.метров жилья в многоэтажных зданиях. А офисов, ТРЦ и складов – всего чуть более 1 млн.кв.метров. Конечно, строят еще и гостиницы, и даже промышленные объекты, но их вклад совсем копеечный.
То есть из 10 построенных квадратных метров у нас девять всегда будут относиться к жилью. Более того, часть из введенных коммерческих объектов – это объекты в составе инфраструктуры жилых комплексов (магазины, офисы стилобата и т.п.), а значительная часть гостиниц – это на самом деле апартаментные жилые объекты.
Это рассуждение нам нужно для того, чтобы сделать общий прогноз по жилью. Он выглядит так: уменьшение объемов строительных работ в Московском регионе означает в конечном итоге и снижение ввода жилья в ближайшие годы. Несмотря на то, что девелоперы запускают в продажу всё новые и новые жилые комплексы в Москве. Увы, но усилия в столице парируются тем, что в области становится всё меньше и меньше новинок по жилью.
Ожидается дальнейшее снижение
Вернёмся к общей статистике. Стройка в Московском регионе получила удар в 2014 году. Именно тогда был достигнут пик строительной активности по капитальным объектам. В сумме офисов, ТРЦ, складов и многоэтажного жилья было введено 15,6 млн.кв.метров. А дальше началось непрерывное падение: в 2015-м – 12,7 млн.кв.метров, в 2016-м – 11,5 млн.кв.метров, в 2017-м – 10,2 млн.кв.метров.
Прогнозы экспертов также неутешительны. В нынешнем году ожидается не более 10 млн.кв.метров, а к 2020-му году эта цифра должна упасть до 9 млн.кв.метров.
Почему? Во-первых, мы видим устойчивое снижение объемов выполненных строительных работ (данные Росстата). Во-вторых, по коммерческим объектам в Москве и ближайшем Подмосковье достигнуто насыщение спроса. Грубо говоря, для нынешнего подавленного состояния бизнеса и торговли вполне хватает того, что есть. В-третьих, наш главный драйвер стройки – жильё ожидает подножка имени «1 июля 2018 года», когда долевое строительство подвергнется ужесточённому регулированию.
На этой минорной ноте можно было бы и закончить. Но всё-таки хотелось бы отметить и пару позитивных для стройки моментов.
Начнем с того, что постепенно реанимируется строительство объектов промышленного назначения. В основном это касается области. Есть спрос на переработку сельхозпродукции, есть спрос на объекты инновационной индустрии.
Во-вторых, без сомнения должно набрать силу строительство на бюджетные средства. В первую очередь – это программа реновации. Не исключено, кстати, что она затронет и область со временем.
Словом, надежда всегда умирает последней. Сейчас московская стройка убывает, но настанет время - и снова начнется рост.
Комментировать