Юрий Кочетков: Горькая судьба эконом-класса Москвы

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Самое интересное, что никто и не говорит, что должно быть дёшево — ну, скажем, дешевле 100 рублей за кв.метр. Даже новые (после 2010 года) московские власти не раз оговаривались, что в столице не может быть дешевого жилья, а не то сюда съедется вся региональная Россия.

В принципе, публику вполне удовлетворял бы вариант «быстро, просто + ипотека». Это, как раз бы ограничило потенциальных покупателей — ведь по умолчанию здесь потребуется подтверждённый «московский» доход. Но, увы, выбор даже таких вариантов не велик.

Куда деваются строители «эконома»?

Как же так всё случилось? Ведь ещё в кризисные времена вышел ряд компаний, которые заявляли о готовности строить быстро, много и доступно. Вспомнить, тот же «Ведис». Увы, последний объект этой компании — ЖК «Вершинино» сразу предложил покупателям ценник, близкий к 200 тыс. рублям за кв.метр. А кроме «Вершинино» ничего нет и не предполагается.

Компания ПИК в прошлое десятилетие также радовала среднего московского покупателя относительно доступными панельными объектами. Увы, но последняя новинка этого класса жилья — «Большое Кусково», и относится она относится к 2012 году. Единственно, что от ПИКа ожидается пополнение предложения в Южном Чертаново, но в какой класс оно попадёт пока неизвестно.
На юге и юго-востоке Москвы строятся крупные проекты в Загорье и Царицыно. Совсем на востоке — Некрасовка-парк. Это типичные районы эконом-класса, однако первые два — небыстрое монолитное домостроение, а Некрасовка удовлетворит отнюдь немногих — ведь это, по сути, новоприобретённый кусок Москвы за счёт Люберецкого района.

В Южном Бутово — монолиты «Эталон-сити». Впрочем, это вновь совсем не эконом-класс, да и первым покупателям ждать квартир приходится 3 года — объект вышел в 2013 году на рынок, а первый корпус сдаётся лишь в 2016 году.
В Митино недавно ГК «Пионер» добавил предложение «LIFE-Митинская Ecopark». Впрочем, и по ценнику, и по монолитной технологии — это объект комфорт-класса. А ведь, между прочим, первоначально предполагался типовой панельный проект серии «Евро-Па».
СУ-155 — один из тех, кто традиционно поставлял на московский рынок квартиры в панельных домах. Ныне же за год в продаже мы увидели лишь один новый «панельный» корпус — в Нагатино-Садовниках. А другая новинка, проект ЖК «Sky city» — это вновь небыстрое строительство комфорт-класса в «монолите».

Беглый обзор показывает, что застройщикам интереснее строить жильё подороже, помедленнее, и по монолитной технологии. Оттого эконом-класс перерос в класс «комфорт», а зияющую пустоту в Старой Москве заполнить оказалось нечем. В 2014 году с большой натяжкой мы набираем лишь три новых корпуса, которые ещё как-то можно отнести к эконом-классу. Немудрено, что ценник на московские новостройки в своей массе стартует от 140 тыс. рублей за кв.метр. Ниже этой планки — буквально единичные случаи.

Новая Москва как Новое Южное Бутово

Немного изменим фокус зрения. Вспомним, что Москва у нас теперь приросла новыми территориями. Вместе с тамошним населением столица прихватила и ряд крупных строительных проектов, которые мы раньше относили к подмосковному «эконому». Они-то и сформировали первичное предложение в последние пару лет. Предложение первично и экономичное.

Кстати, в какой-то период в Мосстройкомплексе вообще не согласовывали новые проекты для Новой Москвы. Это был классический переходный период, когда власти пытались разобраться — что вообще творится здесь со стройкой, а также сформировать концепцию застройки новых территорий. Однако постепенно стало выдаваться то одно, то другое разрешение — и в итоге сейчас мы видим уже около 600 тысяч кв.метров предложения квартир (против 400–450 тысяч год-два назад). Более того, на форуме MREF-2014 (организатор — газета «Ведомости») Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста, упомянул, что около трети разрешений на строительство ныне приходится именно на новые территории.

Фактически, стройки Новой Москвы — это и есть возрождение столичного эконом-класса. Некий аналог таких миллионных проектов как Южное и Северное Бутово, Куркино, Марьинский Парк, Кожухово, которые также особо не воспринимались как полноценная Москва первоначально. Но прошли годы и даже Южное Бутово теперь с точки зрения москвича — вполне себе приличный спальный район столицы со своим метро и инфраструктурой.

Ценник новостроек Новой Москвы — 70–100 тыс. руб./кв.м. для основной массы новостроек и 100–130 тыс. руб./кв.м. для новостроек высокой готовности в зоне примерно 5 км. от МКАД.

То есть, как мы видим, Новая Москва органично примыкает снизу по ценовому раскладу к новостройкам старой Москвы. Именно здесь стараются строить достаточно быстро, много и, более того, часть предложения — это квартиры с отделкой. Последнее приводит покупателей эконом-класса в отдельный восторг.

Местные застройщики старательно вспахивают ниву доступного жилья, апеллируя к тому, что пройдет считанное количество лет и на новых территориях мы увидим новую Москвы, как по качеству транспортной инфраструктуры, так и по рабочим местам, развлечениям, торговым центрам и многому другому. Точно также в прошлое десятилетие расцветали и Куркино, и Южное Бутово, и другие районы «за МКАД».

Пройдёт время, и «новомосковских» застройщиков будет неудержимо тянуть в комфорт-класс, а затем в бизнес-класс. Причём, всех поголовно. Быстро строить и сдавать жильё, продавать помногу опять никто стремиться не будет.

Потому как эконом-класс Москве не интересен.
Впрочем, бог даст, что-нибудь ещё присоединят из подмосковных территорий к тому времени…