Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости«, «Квартира.Ру«, «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Мне как раз было чуть за тридцать, жизнь вовсю била ключом, я сам себе казался неимоверно крут (а как же иначе?). Было чёткое ощущение Big time – того периода, когда, по мнению американцев, у человека наблюдается самый мощный взлёт карьеры. Где-то у американцев же я, кстати, читал, что специалист между 40 и 50-тью годами зарабатывает примерно половину того, что он заработал между 30 и 40-ка. В реальном, а не номинальном исчислении. Это верно именно для специалиста, а не для топ-менеджера, скажем.
И самое интересное, что я тогда дружил с компанией писателей и поэтов, которые были меня старше на 10-12 лет и не раз слышал от них, что их история (ценности, интересы и пр.) в корне отличается от той, что присуща тридцатилетним. Меня это страшно удивляло, так как я не видел принципиальной разницы между ними и собой.
Прошло время, я вступил в клуб «для тех, кому за сорок» и мне стало интересно то, насколько истинны были рассказы старших товарищей. То есть, решил проанализировать свои заработки за профессиональную карьеру, исключив лишь совсем случайные доходы, да странный опыт консалтинга по выдаче русских девиц за иностранцев.
Конечно, с точки зрения абсолютных цифр наши доходы в среднесрочном периоде растут. Мало кому регулярно снижают зарплату. Тем не менее, в нашей стране просто буйствует узаконенная инфляция, и, по-хорошему, нужно «очищать» от неё свои доходы.
Но есть ещё один репер, который актуален практически каждому приезжему (в Москву) специалисту – это цена кв.метра московских квартир. Фактически, на неё работают первые 4-8 лет своей карьеры те, кому не посчастливилось унаследовать столичную квартиру.
Подбив ориентировочно свои заработки за прошлые годы, я предложу вниманию два индекса. Первый – это обычный индекс доходов (красный цвет), почищенный на ежемесячную инфляцию Госкомстата и приведённый на уровень января 1998 года. Его задача – дать картинку общей динамики процесса.
Второй индекс (синяя кривая) более интересен. Это количество кв.метров средней московской квартиры, которые можно было в тот момент приобрести за месячную зарплату. Что удобно, этот график также пляшет вокруг единицы – т.е. 1 кв.м./мес.
1. «Еды больше, а жилья меньше»
Итак, первое, что мы замечаем, это то, что жильё своим ростом «пилит» наши доходы куда сильнее, чем инфляция. Грубо говоря, ныне в плане потребительской корзинки я могу себе позволить гораздо больше, чем в 1998-м году, а вот в кв.метрах, увы, меньше.
Основную причину здесь я вижу в развитии ипотечного кредитования и, как бы странно это не звучало, в расширении Москвы (не в административном, конечно, смысле)
2. «Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте»
Второе – хорошо виден главный трюк нашего профессионального бытия. Стабильная зарплата – это иллюзия. Инфляция и рост цен постоянно подрезают ваш доход. Единственный способ избежать этого – постоянно работать в плане повышения вашего оклада (путем карьерного роста, смены работодателя или поиска дополнительного приработка).
3. «Золотой парашют» - слабое утешение
В моменты кризисов, увольняя вас, добренькие работодатели нередко вручают солидное пособие или держат вас на окладе еще несколько месяцев (на графике – золотые кружки). Однако это не слишком радует – падение доходов оказывается гораздо более долгосрочным, чем то, насколько хватает этого «парашюта».
4. «Хэнк был прав»
Не кот Хэнк, ессно, Хэнк – это тот самый экспат. Похоже, что действительно в 30-40 лет нужно выложиться, это самые благоприятные годы для специалиста. Багаж опыта, знаний и связей уже есть, а силы и задор ещё не иссякли. До 30 лет не хватает первого, а после 40 – второго.
***
Отмечу, пожалуй, главное: профессиональный рост в долгосрочном периоде не приводит к увеличению индекса вашей покупательной способности кв.метра квартиры. Да, десять лет спустя с того момента, когда вы перестали быть стажером в отрасли, вы (в лучшем случае) будете способны купить ровно тоже самое количество кв.метров за свой месячный оклад. Дело в том, что отрасль также развивается, и в ней повышаются требования к специалистам, растёт трудовая конкуренция. Да и рынок квартир не стоит на месте. Профессиональный рост должен трансформироваться в карьерный. Иначе – стагнация доходов. Так что продолжим цитату Кэррола: чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее!
Помню, как блестяще ответил Сергей Полонский на вопрос журналиста – как же тому купить квартиру в жилых комплексах Миракса: «Квартиры здесь не для тебя, старик, их покупают только топ-менеджеры». Т.е., хочешь квартиру в таких ЖК - тебе надо перестать быть журналистом (даже самым остропёрым, мастеровитым и раскрученным) и уйти делать карьеру в «топы».
Теперь напоследок о своём опыте покупки квартир. Накопленное в 90-ые годы + небольшое наследство дали возможность мне приобрести первую квартиру в Химках в 2001 году. Переводя на тогдашнюю цену московского метра она «весила» где-то 22,5 Мск.кв.м. Причем, какую-то небольшую часть денег тогда пришлось занимать.
Лишь спустя 9,5 лет удалось докупить 12,7 Мск.кв.м., правда на этот раз занимать не пришлось и даже осталось средств на ремонт примерно 100 кв.м. + ещё что-то на жизнь.
Фактически, покупка полноценной московской «двушки» в 2010-м году знаменовала для меня выполнение квеста базовой московской квартиры. Стоил этот квест усилий 15-ти лет работы, начиная от скромного моделиста-оценщика до зам.директора по маркетингу.
Отмечу, что первая квартира была куплена после 4,5 лет работы. Это была специфика 90-ых годов, когда практически все мои студенческие друзья покупали квартир за 4-5 лет работы в Москве. В нулевых, а тем более в нынешнее время, этот срок стал более длинным. Обратим внимание, что даже сейчас, пребывая в хорошей должности с достойным окладом (+приработок!), я имею доход в кв.метрах меньше, чем низовой моделист-оценщик 98-го года. Sic!
PS: В заключение – кратенькая таблица для понимания текущей макроситуации
Табл. Как за 14 и ¼ лет выросли цены, доходы и курс доллара
Комментировать