Юрий Кочетков: Тенденции аренды/покупки в трендах Яндекса и Гугль

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Снижение цен в этом важном сегменте рынка в значительной степени поспособствовало тому, что арендодатель и арендатор стали говорить на одном языке. А вот в сегменте продажи квартир об этом говорить рано.

Как посмотреть спрос

Одним из актуальных сервисов интернет-гиганта Гугль (Google.com), интересных для аналитиков, можно назвать Google Trends или просто «тренды», если говорить по-русски. Это относительная динамика того или иного поискового запроса в глобальном поисковике на длительном протяжении времени.
Сходным продуктом отечественного происхождения является система Яндекс «подбор слов», которая учитывает внутренние яндексовские поисковые запросы. Точно также как и в Гугле здесь можно просматривать динамику на определённом временном промежутке.

Оба сервиса схожи по своему функционалу, однако существуют нюансы учета поисковых запросов внутри каждого поисковика. В любом случае, стоит всегда сопоставлять «яндексовский» результат с «гуглевским».

Если покупатель хочет приобрести квартиру для жизни, то в подавляющем большинстве он пишет запрос типа «купить квартиру в Москве». Как показывает статистика — именно такая незамысловатая формула доминирует что в Яндексе, что в Гугле. Есть, конечно, особый конкурент — это «купить новостройку в Москве», однако это далеко не эквивалентный первому запрос. Он в большей степени относится к тем, кто хочет сохранить/инвестировать деньги или вложиться в далекой перспективе для обеспечения детей отдельной жилплощадью.

А вот для случая аренды квартир существуют два эквивалентных по частоте употребления запроса: «снять квартиру в Москве» и «аренда квартиры в Москве». Поэтому для анализа спроса в арендном секторе рекомендуется учитывать оба словосочетания, то есть, суммировать их.
В итоге можно построить индекс, который бы отражал соотношение спроса на покупку квартиры к спросу на аренду, если брать отношение числа поисковых запросов «купить квартиру в Москве» к сумме запросов «снять квартиру в Москве» и «аренда квартиры в Москве».

Маятник: от аренды к покупке

В целом, и Яндекс и Гугль дают сходную динамику соотношения этих запросов. Мы видим и сезонные колебания и то, что в целом аренда начинает быть более востребованной, чем покупка квартир в столице.

Здесь важно понимать, что 2014 год — это был год двух ажиотажных всплесков спроса на квартиры. В начале этого года народ вкладывал свободные средства на волне страха от событий на Украине (майдан, присоединение Крыма), а в конце — вследствие сильной волны девальвации рубля. При этом рынок аренды был подавлен по причине санкций (волна отъездов экспатов и прочих сотрудников зарубежных компаний) и общей депрессией бизнеса в Москве.

Согласно данным Яндекса минимум спроса на аренду пришелся на май 2015 года. Как уверяют риэлторы — это традиционно худший месяц для того, чтобы сдать квартиру. Однако июль и первая половина августа уже внушают оптимизм. Нынешние запросы превалируют над теми, что были год назад. Потенциальные арендаторы стали более активно искать себе жильё на новый сезон.

А вот с покупками на вторичном рынке ситуация не столь благоприятна (хотя в июле был определённый позитив). Спрос (если верить статистике запросов) находится на низком уровне. Впрочем, это мы знаем и по числу сделок Росреестра, и по объёму накапливающейся недвижимости в риэлторских базах данных. Должной коррекции цен предложения пока не произошло, и потенциальный покупатель пока не чувствует, что его время пришло.

Колебания спроса от аренды к продаже и обратно — хорошо знакомый специалистам маятниковый эффект. Мы, фактически, прошли цикл доминирования спроса на покупку. Теперь пришло время зарабатывать, а не тратить — на смену приходит цикл аренды. Здесь следует не забывать, что ипотека — это оправданная альтернатива аренде и, во многом, падение спроса на ипотечные кредиты вторичного рынка в 2015 году подстёгивает желание арендовать.

В какой-то момент маятник качнётся и в обратную сторону. Для этого потребитель должен почувствовать, что квартиры становятся доступнее. И не важно, вследствие ли цикла накопления, или же случится падение ставки ипотеки, сопровождаемое либерализацией условий выдачи кредита. В принципе, такой механизм работал у нас в 2012–2014 годах. Наложившись на политико-экономические неурядицы прошлого года, он обеспечил рекордные сделки вторичного рынка и ипотеки.

Тем не менее, ныне же аренда квартир для многих слоёв населения Москвы остаётся практически единственным выбором в условиях ограниченности кредитования и остающихся высоких цен предложения квартир вторичного рынка.