К первой относится отсутствие специфических знаний. «Далеко не у всех покупателей недвижимости есть юридическое образование, чтобы уметь проверять документацию, очень многие не знают специфики оформления сделок и вообще плохо себе представляют как сам процесс строительства, так и вывода проекта на продажу», — отмечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Ко второй группе можно отнести ошибки, возникающие из-за некоторых особенностей русского менталитета. «Надежда на „авось“ — одна из самых характерных черт менталитета русского человека, которая проявляется практически во всех сферах жизни. К сожалению, люди в нашей стране и во время такого серьезного процесса, как покупка жилья, зачастую также склонны пустить все на самотек, рассчитывая на одну лишь удачу. Причем данное явление распространено во всех сегментах недвижимости», — комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
1. Дешево и сердито
Первое место в рейтинге можно без колебаний присудить желанию людей сэкономить. «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной», — говорил сказочный герой Александра Пушкина Балда и был прав. Многолетний опыт показывает, что если цена объекта ниже средней по рынку, то почти со 100% уверенностью можно сказать, что где-то кроется подвох. По словам управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Вадима Ламина, этот подвох может быть незаметным, но серьезно отравлять проживание в квартире.
«Так, например, в одной из продаваемых квартир на первом этаже в районе Филей в ночные часы и рано утром слышно постукивание колес метро, линия которого проходит под домом. Как определить этот недостаток? Скорее всего, никак, если только поспрашивать соседей», — рассуждает эксперт. А ведь недостатки могут быть и намного серьезнее.
Чаще всего квартиры с ценой ниже, чем на 5–10% от рынка — это квартиры, у которых «непростая» история или есть определенные обременения. К примеру, там что-то произошло (пожар, убийство и т. д.) или существуют серьезные технические неисправности, согласна учредитель компании Urban Realty Нина Кузнецова.
2. Незнание — сила!
Второе место среди ошибок при покупке квартиры на вторичном рынке уверенно занимает недостаток знаний о необходимых документах и невнимание к ним. Обычно объекты недвижимости на вторичном рынке имеют длинную «историю». При покупке объекта необходимо тщательно проверять его юридическую чистоту, советует директор отделения «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина.
Так, например, при осмотре квартиры рекомендуется выяснить у собственника жилья, не была ли проведена несогласованная перепланировка. Ответственность за наличие нарушений ляжет на нового собственника жилья, а впоследствии такую квартиру будет сложно продать.
Кроме того, необходимо выполнить проверку любой приобретаемой квартиры, продолжает Нина Кузнецова — взять выписку из ЕГРП, включая информацию по всем переходам права собственности по квартире, получить расширенную выписку из домовой книги, проверить наличие задолженностей по всем коммунальным платежам, понять, где проживают и находятся все зарегистрированные в квартире лица и т. д.
3. Плоды приватизации
Одним из главных мифов для покупателей на рынке вторичной недвижимости является уверенность в том, что можно купить неприватизированную квартиру. К сожалению, это не так. «В соответствии с положениями действующего законодательства продажа неприватизированного жилья невозможна», — подчеркивает Инна Игнаткина.
В случае если квартира имеет приватизационную историю, также стоит насторожиться. В период с 1991 по 1994 годы появилось множество квартир, в которых дети были прописаны в момент приватизации, но не участвовали в ней. Однако они сохраняли право на однократную приватизацию по достижении ими совершеннолетия, рассказывает Мария Литинецкая. Поэтому сделки с подобными объектами очень рискованны — не исключено, что подросший ребенок воспользуется своим правом и оспорит ее в суде.
4. Покупатель против наследников
Еще одна «группа риска» — недвижимость, полученная по наследству. Часто кто-то из наследников не знает о смерти наследодателя, поэтому не исключено, что они могут объявиться в любой момент и предъявить свои права на имущество. По словам Марии Литинецкой, защититься от таких ситуаций практически невозможно, однако можно обезопасить себя, оформив титульное страхование. Эта мера обеспечивает защиту на случай утраты права собственности на недвижимость, если сделку признают недействительной по причине событий, которые не были известны покупателю на момент заключения договора.
Еще одна распространенная ситуация — аннулирование сделки купли-продажи, из-за того, что один из собственников жилья состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Если он добьется признания себя недееспособным, то суд встанет на его сторону и признает сделку недействительной. Поэтому, по словам эксперта, не стоит стесняться требовать у продавца справки из соответствующих медучреждений, подтверждающие, что он не состоит в них на учете.
5. Не спешите купить
Последствия ускоренного темпа жизни в мегаполисе сказывается на всех аспектах деятельности человека. В итоге даже при покупке квартире, которую, казалось бы, надо выбирать очень тщательно и вдумчиво, люди все равно торопятся. «Поспешность при покупке дорогостоящего объекта, особенно если продавец торгуется — частая ошибка на московском рынке», — считает Вадим Ламин.
Действительно, очень часто покупатели просто не хотят смотреть большое количество вариантов, согласна коммерческий директор «Баркли» Екатерина Фонарева. В итоге, по ее словам, люди часто соглашаются, если не на первое попавшееся предложение, то, по крайней мере, не на самый лучший вариант, который могли бы купить в рамках своего бюджета, уделив больше времени выбору недвижимости.
Решение проблем
Впрочем, большинства этих ошибок можно будет избежать, обратившись за помощью к профессионалу. «В данном вопросе самонадеянность не совсем оправдана, учитывая, что даже специалисты в сфере вторичной недвижимости приобрели свой опыт не с первой и не со второй сделки», — отмечает специалист отдела ЗАО «ГВСУ- Риэлти» Игорь Кузьмин. Разумеется, все сказанное справедливо в случае обращения к проверенным организациям и в свою очередь проверенным специалистам, подчеркивает эксперт.
Таким образом, резюмирует Игорь Кузьмин, корни мифов и ошибок лежат частично в неграмотности населения, частично в дезинформации и во власти изживших себя предрассудков. Именно поэтому, приобретая квартиру, необходимо проявлять активность в изучении вопроса, быть открытым для получения новой информации, не доверять слепо, сложившимся стереотипам и, конечно, — работать с проверенными специалистами.
Комментировать